关于房地产抵押若干问题的思考_本科论文.doc

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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题目：关于房地产抵押若干问题的思考姓名：0000班级、学号：0000班000号系(部)：经济管理系专业：物业管理指导教师：0000开题时间：2008-6-4完成时间：2009-11-122009年11月12日18目录毕业设计任务书…………………………………………………1毕业设计成绩评定表……………………………………………2答辩申请书……………………………………………………3-4正文……………………………………………………………5-20答辩委员会表决意见…………………………

2、…………………21答辩过程记录表…………………………………………………2218课题关于房地产抵押若干问题的思考一、课题(论文)提纲0.引言1.房地产抵押的概念2.房地产抵押的法律原则2.1房与地的相依性原则2.2抵押权与房地产转让之间的法律原则2.3法定抵押登记担保期限的原则2.4抵押物的特定化登记原则2.5房地产抵押权与房地产出租的关系2.6房地产抵押合同的成立与生效3.房屋产权抵押3.1可以抵押的房屋3.2抵押合同3.3抵押登记3.4房物产权抵押无效的情形3.5在建房屋（在建工程）的抵押4.土地使用权抵

3、押4.1法律法规规章所规定的土地使用权抵押的前提4.2关于划拨土地使用权抵押的前提条件4.3法律规定不能抵押的土地所有权、使用权4.4土地使用权与地上建筑物一致的原则4.5以共有房地产抵押时，要取得共有人同意4.6相关证明4.7土地使用权抵押前，应进行土地评估4.8签订抵押合同二、内容摘要18房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离

4、的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。三、参考文献[1]王利民《关于抵押权若干问题的探讨》[2]陈书荣《解读土地使用权抵押相关问题》[3]石少侠《房地产管理法》法律出版社1999年[4]邹海林常敏《债权担保的方式和》法律出版社1998年[5]陈本寒《担保法通论》武汉大学出版社1999年关于房地产抵押若干问题的思考0000中文摘要：房地产是房产和地产的统称，房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下，房地产法律关系，通常是指房屋所有权与土

5、地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性，故房地产抵押也具有不可分离的特性，而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。关键字：房屋产权；土地使用权；抵押权；抵押登记；行政行为0.引言：18房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为，因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果，所映射

6、出的我国现行法律的相关问题，以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。1.房地产抵押应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，且应以书面形式订立抵押合同，并应到原房地权属登记部门办理抵押物登记，抵押合同自抵押登记之日起生效。而房地产抵押则需要多个程序，基本程序如下表所示：18图一：房地产抵押基本程序。2.房地产抵押的法律原则及相关问题这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则，及其主要相关的问题。2.1.房与地的相依性原则：在房地产开发中，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地，

7、离开了土地的建筑物（及其附着物）只能是空中楼阁。因此，房屋产权的取得，必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分，往往会涉及到另一种权利的变动。18正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系，我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为，一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，并一直规定为：“土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域

8、的实际抵押设定中，将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是，不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”，他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖，而是理所当然而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则，违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。应当注意的是：根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则，在抵押当事人对房屋产权或