科学经营城市 创新成就未来((潜新城发5号))

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1、潜新城发〔2010〕5号签发人：谷民关于构建“政府引导、市场运作”的新城区开发建设机制的报告市新城区建设指挥部：建设潜江市新城区，是市委市政府不断解放思想、顺应发展的产物，是完善城市发展格局、加快工业化和城市化进程的重大战略举措。早在上世纪九十年代，市委市政府就提出了园林、广华两个城区联结发展的思路，2008年湖北省人民政府批准了《潜江市城市总体规划》（2008—2020年），明确了城区将跨过东荆河向西发展的方向。跳离老城区，在东西城区之间建设新城区，既能实现城区的整合发展，又能提高城市品位，完善城市功能、促进城市的现代化，是-12-潜江历史发展的必然。

2、当今中国迎来了人类历史上最大的一次城市化浪潮，新区建设蓬勃兴起。通过城市新区建设带动城市快速壮大发展规模，是城市空间拓展的主要手段。研究借鉴国内城市新区开发建设的成功经验，坚持政府引导与市场运作相结合，构建“政府引导、市场运作”的新区开发建设模式是保证新区快速建设，促进新区可持续发展的最佳机制。为此，明确发展思路、研究落实开发模式、建立健全相关体制机制，以及为该模式的成功运行提供良好的政策和投资环境，是保证新区开发建设健康、有序、可持续发展的前提条件。一、科学制定发展思路，保证新城区又好又快的建设成立潜江市新城区建设管理委员会，标志我市新城区开发建设正式

3、启动。建设“现代新城、特色新城、生态新城”，是市委市政府赋予新城区的发展定位和神圣使命。深入贯彻市委市政府的战略部署，新城区要勇当改革创新的“探索者”、开拓视野的“新窗口”、推进发展的“生力军”，要用科学的态度和创新的精神制定新城区发展思路。在发展战略上，要坚持一个目标。即用经营城市的理念，围绕建设“现代新城、特色新城、生态新城”的战略目标，将城市行政、商务、文化、金融、体育、休闲等功能集聚于新城区，形成功能完善、品质优雅、生态良好、生活舒适的现代化生态宜居新城，努力建成拉动市域经济社会发展的新引擎。-12-在发展目标上，要坚持“四高”。一是设施高档次，

4、高起点、高标准规划建设公共服务设施，树立城市建设新标杆；二是环境高品质，打造既有繁华都市功能，又有水乡园林情趣的生态家园；三是项目高品位，打造高级服务项目和低碳、环保、生态等特色项目，发展现代服务业和高新技术产业；四是服务高水平，建立运转协调、廉洁高效的新城区管理新体制新机制。在发展路径上，要坚持“四先四后”。即先规划后建设，规划优先，维护规划刚性；先地下后地上，打造城市共同管沟，确保地下管网几十年管用；先修路后开发，拉开新城区建设的骨架；先绿化后发展，构建城市生态空间，提升整体环境品质和土地综合效益。在发展举措上，要坚持“五个创新”。一是创新发展理念，

5、坚持以人为本，为人民群众提供良好的社会保障，提供更多更好的公共服务产品，打造一流的宜居环境，努力建设统筹城乡发展的示范区；二是创新规划及其组织实施的思路，坚持整体规划、分期开发，坚持功能分区、生态优先、集约利用土地；三是创新开发模式，通过行政带动、中心开发、交通优化、环境提升等综合方式，增强新区吸引力，促进城市土地增值，提升土地开发的价值，实现城市建设的持续发展；-12-四是创新管理体制，推进管理扁平化，使新城区形成“小政府大社会、小机关大服务”的格局；五是创新用人机制，实施精兵策略，按照“复合型、创新型、奉献型”的用人标准，重点引进具有强烈创新意识和创

6、新思维的人才进入管委会，打破身份限制，不拘一格的把真正优秀的需要人才选拔到新城区。二、创新建设策略，实施政府与市场双向互动的开发建设模式新区开发走“政府引导、市场运作”之路，就是要在土地资源配置、基础设施配套、项目建设投融资、项目运作推进等方面充分引入市场机制，把政府干预和市场调节紧密结合起来，真正实现政府与市场的双向互动，推进新城区的有序开发和统筹建设。（一）土地开发——实行“政府授权、市场运作”的经营模式在我国现行土地公有制下，开发商作为物业开发的主体，既是一级市场的土地需求者，也是二级市场的房屋供给者，我们可以借鉴“政府授权、市场运作”的熟地开发模

7、式，通过城投公司的运作，按照“政府垄断一级市场，放开搞活二级市场，提高土地使用效益”的原则熟化土地，将经过完善配套升值后的土地通过招标等方式向开发商出让，构建政府、企业和市场之间的沟通桥梁，使得政府对于土地开发和土地市场的调控拥有较强的控制力，形成“土地储备—基础配套—熟地投放—资金回笼—土地储备”的良性循环，既能保证政府土地收益的回收，又能实现了各个参与方的共赢。（二）基础设施—实行“政府主导下的市场化”建设模式-12-一方面，基础设施具有准公共性和自然垄断性，市场机制不能解决其合理配置问题，需要政府干预；另一方面，政府如果直接投资基础设施，难免自陷微

8、观经济事务中，影响其职能的履行，还会背上沉重的财政包袱。面对基础设施建设问题，政