相关法律-完善我国土地登记制度的思考

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1、相关法律:完善我国土地登记制度的思考：《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于201X年3月16日通过，将于201X年10月1日起施行。《中华人民共和国物权法》是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用的重要法律，是民法的重要组成部分，它调整物的归属，发挥物的效用，定纷止争，物尽其用。《物权法》对物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出了许多创新性的规定，比如明确了不动产要实行统一登记。不动产登记既是不动产物权设定的条件，又是不动产物权有序转移的基础。在《物权法》颁布以前，我国关于不动产登记的规定，主要散见于《土地管理法》、《城市房地产管

2、理法》等行政管理法中，且这些规定主要是关于登记机关和登记证书的规定，有关登记规则、登记效力的规定则严重缺乏，致使不动产登记实践中出现了许多问题，难以依法有效解决。《物权法》在建立和完善不动产登记制度方面取得了重要突破，第十条明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，同时确立了更正登记、异议登记和预告登记制度，明确了不动产登记的基本规则。这些重要的制度创新既体现了我国在完善社会主义法律体系过程中，对国外先进法律文化和法律制度的移植，又对改变当前不动产登记多头管理，登记依据和登记效力等存在的地域、等级差异以及由此引发的混乱局面有直接的作用，对规范社会主义市场经济体制下的财产归属关系，促进

3、物的流通和充分利用，保障交易安全具有重要意义。虽然《物权法》明确不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但笔者认为，未来的不动产登记必然是以土地为基础和核心的统一，因为这是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家和地区的普遍作法。因此做好土地登记制度存在的深层次问题的清理工作，找准土地登记与现代物权思想的结合点，为修订现行有关法律规定、业务体系以及技术规则做好准备，成为亟待解决的问题。笔者基于近年来土地登记工作中，长期存在的难以解决的具体问题，提出完善我国土地登记制度的思考。一、现行土地登记制度的缺陷土地登记制度是世界各国为保护土地所有制，普遍采取的一

4、项国家措施。作为国家的一项制度，必须有明确的法律规定、良好的运行机制和严格的技术规则，以保证制度的实施。我国现行土地登记制度不完善和制度本身存在的缺陷，是制约土地登记工作向前推进的主要原因。1、土地登记法律法规不充分。我国法律明确规定了建立土地登记制度，《土地登记办法》第二条规定：土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。以上各类土地权利应属于物权的范畴，按照“物权法定”的基本原则和“不动产公示”的要求，登记的各项权利的设定、取得、转移、消灭和权力变动，必须按照法律规定的条款进

5、行。首先，权利种类和权利的含义、范围界定清楚。其次，各项权利发生变动的形式及程序明确，才能实现通过土地登记保护权利人的权益，达到建立土地登记制度的目的。但是，现实中存在的权利已经超出了法律设定的权利类型，各项权利与义务、范围以及权利转移的程序，大都没有严格、详细具体的规定。例如，农民集体土地的所有权、集体土地的使用权的权限和范围，通过“授权经营”、“划拨”、“作价出资”等形式取得的国有土地使用权，其权利与义务如何界定，权利转移与消灭如何操作等。再如，在实际中已经被广泛使用的通行、采光、地下建筑、引水等传统地役权、地上权等，在《物权法》中也仅是作了原则性的规定，到目前还没有哪一部法律有

6、明确规定，以满足登记的需要。由于以上问题的存在，对土地权利人申请登记的权利，有些属于无法律依据难以确定，有些属于权力含义、范围不清登记难以下结论，登记效率低下，效力不高。2、土地登记制度体系构架松散。目前我国的土地登记制度体系构架“缺件”与“松散”并存。表现在：(1)指挥系统多元化。目前，国家最高登记机关不确定因素尚未排除，林地、草地、养殖各自为“证”依然存在，地类划分标准不统一、登记的内容不统一。也就是说，国家土地登记的最高管理机关，无力做到根据土地不可移动等特点制定统一规范，实行在一个区域内，统一登记，保证登记的地块不重不漏、标准一致。(2)执行系统脆弱。按照《中华人民共和国土地

7、管理法》规定，土地登记机关为各级土地行政主管部门，但目前在一些地区，同一行政区内负责土地登记的部门不止一个;土地登记机关内部，专职土地登记的人员不确定;对工作人员违反土地登记的行为，缺乏处理依据和手段;土地登记社会监督体系不健全。(3)辅助系统不到位。土地登记赔偿、土地登记人员1/41下一页尾页员近亲回避等制度尚未建立，土地登记代理、土地登记资料公开查询等制度在大多数地方尚未实现。3、土地登记运行机制存在障碍。土地登记作为国家措施，应与其他行业一样，在国家