柏林山综合体项目市场报告

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1、柏林山综合体项目市场报告别墅篇别墅市场分析客群定位产品建议价格建议宏观地段分析微观地块分析销售周期建议市场定位自身条件篇住宅篇住宅市场分析客群定位产品建议价格建议销售周期建议市场定位P3-6P8-22P27><4-28P30-88P90-9><#990099'>104P106-107P109-166P168P170P172-177P179-188P190P192-198P200-201P203-20<4我们从大连的GDP、人均可支配收入、户籍人口增长等方面得出分析结论：大连是东北经济实力最强的城市，是东北购买力最强的城市。数据来

2、源:大连统计局宏观经济分析别墅类土地供应受到极大限制，成就了别墅产品的稀缺性。政策链接2006年6月1日起，国土资源部停止审批别墅类供地。各地将陆续停止审批别墅类供地和办理相关用地手续。对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。别墅相关政策分析小结大连国民经济一直保持快速、稳定的增长势头，作为房地产发展的基础大环境良好。受国家别墅土地供应限制政策影响，别墅的稀缺性逐渐体现出来。尤其旅顺海岸线长、空气质量高、温度适宜，风景优美，更加容易吸引金字塔尖

3、人物的关注和购买。*别墅篇宏观背景分析别墅市场分析客群定位产品建议价格建议微观地块分析销售周期建议市场定位自身条件篇住宅篇住宅市场分析客群定位产品建议价格建议销售周期建议市场定位城市结构大连市由主城区、新城区、卫星城三部分构成。其中主城区即老城区包括：中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区。新城区包括：旅顺区、开发区和金州区。卫星城即北三市包括：瓦房店、普兰店和庄河。大连市重点发展区域与未来发展方向大连传统的行政意义上的四区划分，已经与当前的房地产购买市场脱节，因此中原市场研究部按购买客群层次重新把传统的市内四区划分为：甘北、甘西、

4、高新、泛星海、中部、东部等六个区域。大连市内四区细分区域情况大连发展战略布局规划研究区域区域特点未来发展规划东部区域东部区域系大连传统中高居住区，东港区域改造后，将成为未来高档住宅区、传统商务区的新发展区域，交通十分便利、配套设施非常完善。商贸、金融、旅游、文化和居住为一体的大型滨海板块。中部区域中部区域借助地理位置的便利，交通最为发达、配套十分齐备。该区域是城市职能聚集地。城市中心职能日益完善：商务区、市政府各部门、商业中心全方位发展。泛星海区域景观豪宅居住区、未来新兴的金融商务中心，交通相对便利，配套基本完善，板块形象和气质

5、为大连高端区域的代表。星海湾商务区、旅游区、会展业蓬勃发展。高新区域大连的“硅谷”，软件园带动了区域各行各业的发展。该区域是新兴的中高档住宅区。交通条件一般、配套设施逐步完善。以大连软件园为中心，在大连市高教科研文化区内形成15平方公里的软件产业带。甘西区域机场区域交通条件十分便利，盘源较多，质素较高。西山区域风景秀美，依山傍水，是大连近几年来发展较快的区域。机场新区为未来实际公共副中心，甘井子区政府未来所在地，配套设施逐步完善。西山区域日后将建设国家<4A级森林城市开放型公园，规划为西部宜居带。甘北区域甘北区域集中了大连大部分

6、低端盘源，是大连日益增加的新人口的承载地。区域土地资源充足、交通情况正在好转，配套设施逐步完善，未来发展潜力十分大。甘北区域承载主城区功能，引领全市发展。南关岭是未来大连火车站的所在地，该区域未来将是大连新的城市交通中心。新火车站即将建设、区域公交网络和有轨线路也将日益完善；大钢大化区域未来将建成500万㎡的的综合性大型观海社区。旅顺区旅顺由原来的城市边缘辅助区，成为城市“西拓”的关键点。区域土地资源丰富，自然景观优越，随着交通配套的逐步完善，区域房地产市场快速发展，成为诸多开发商在大连投资开发的主要区域之一。旅顺北路、中路、南

7、路三条经济产业带的发展，直接将原有中心城区与旅顺连接，并将进一步拉动旅顺的经济、产业结构的发展，促进设施配套的日益完善，城市建设进程加快。开发区开发区为开放型产业先导区，辐射带动其他区域发展。开发区大量的发展机会使得区域正在向旅游、贸易、金融、轻工业的经济模式发展。在产业的支撑下，开发区房地产市场得以快速稳定的发展。在国家振兴东北老工业基地、大连建设东北亚重要国际航运中心、“西拓北进”等重大历史机遇面前，大连开发区再次提出“抢抓机遇、加快发展”的“二次创业”发展目标。开发区未来将成为以现代工业为基础，以高新技术为主导，以口岸经济

8、为依托，以现代服务业为支撑，智能化、生态型、综合性的大连市现代化副中心。金州区金州区作为大大连北进的主要区域，未来发展前景乐观，但由于区域产业发展刚刚起步，住宅供应量巨大，目前房地产市场较为冷清。金州区作为大连新市区的重要组成部分，是大连主城区的功能延伸地。近年