住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第条

《住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第条》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、精品文档住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条(1)提要:住宅小区车位、车库具有构造上、使用上和法律上的独立性，可以成为建筑物区分所有权的客体，在性质上属于建筑物区分所有权的专有部分。不能依车位、车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积或者车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属，也不能依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属。车位、车库应由业主法定地共有。关键词:车位/车库/建筑物区分所有权/专有部分Abstract:Parkinglots or garageinresidentiald

2、istricts,whichhavethetopofthestructureandusageupofindependence,canbetheobjectofcondominiumownership,andhavepartsofabilityindependenceimportantitemparticularly.Theareashare or theconstructioncostofparkinglots or garagewhethersharedbytheownerdonotinfluencetheownershipofparkinglot

3、s or garage.Theownershipofparkinglots or garagecan,tbechangedbycontract,andmustbetheobjectiveofthejointownershipstipulatedbylaw.Keywords:parkinglots;garage;condominiumownership;2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创13/13精品文档sondereigentum近年来，随着家庭购买私车的增多，小区的停车问题越来越成为人们关注的热点，由此，住宅小区的车位、车库

4、也成为开发商与全体业主争夺的对象，相关纠纷也日渐增多。我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”为车位、车库纠纷的处理提供了相应的法律依据，但这一规则不无检讨的必要。一、车位、车库的类别——本文讨论范围的界定本文所指车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；本文所指车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车

5、辆为目的的具有封闭空间的场所。目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：1．独立车库。独立车库是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库，多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中争议也不大。2．地面车位。这里的“地面车位”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创13/13精品文档，仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。

6、对此，我国《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些车位由业主委员会或者物业公司管理，收益归全体业主共有。和建筑物中的其他共有部分一样，业主可以通过支付一定对价取得地面车位的专有使用权。3．建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位。首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积，因此，建筑物权利人无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有。由此可见，建筑物首层架空层和屋

7、顶平台车位没有相应的土地使用权面积份额与之对应，其权属依附于计算容积率的住宅单元，此部分车位应由全体业主共有。4．利用人防工程进行改造而成的车位、车库。《人民防空法》规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创13/13精品文档原则，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。由此可见，就人防工程的所有权，《人民防空法》

8、未置明文。一般认为，单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑