探讨贷款价值管理决策的有用性

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1、探讨贷款价值管理决策的有用性探讨贷款价值管理决策的有用性探讨贷款价值管理决策的有用性探讨贷款价值管理决策的有用性　　贷款价值比是满足房地产抵押贷款风险决策需求的关键财务信息　　商业银行的房地产抵押贷款风险管理决策是一项金融决策，本质上是对在房地产抵押贷款配置过程中的战略选择权进行估值，也就是财务信息对房地产抵押贷款风险管理决策的有用性才能够最大化。为使商业银行管理者能够识别和建立战略选择权，原则上要求财务信息“相关”并且“真实”。“相关性”具体表现为财务信息能够预测房地产抵押贷款未来的价值和财务信息能够对贷款时预测的房地产抵押贷款组合价值进行确认或改变。借贷双方都不能在事前预见

2、并描述贷款发放之后贷款价值可能发生的各种情况。房地产抵押贷款风险管理决策同时要求“真实”的财务信息。“真实”财务信息要求反映房地产抵押贷款组合价值及其变动的本质特点。具体讲，第一，财务信息要有总体性，即能够完整地反映房地产抵押贷款组合价值。第二，财务信息要有实时性，能够客观地反映房地产抵押贷款组合价值的初始计量和后续计量之间的价值动态变化。最后，财务信息要有均衡性，能够在信息成本的约束下使信息价值最大化。本文认为，在银行财务报告中，能够获得的基本具备上述各项质量特征的关键财务信息，就是贷款价值比例，即贷款数额与抵押房地产价值的比例关系。首先，贷款价值比例体现了房地产抵押贷款风险

3、管理的内在特征，也符合财务信息的“相关性”要求。根据贷款的抵押品，可将贷款区分为“依据资产”或者“依据现金流”两种类型。房地产抵押贷款是一种典型的“依据资产”的贷款。在实践中，商业银行房地产抵押贷款风险管理机制主要是杠杆率约束。一般地，银行在任何时候都关注确保未偿付的债务价值与房地产资产中剩余的价值之间大致平衡。在发起房地产抵押贷款事前，贷款价值比可以帮助银行预测房地产抵押贷款的未来价值；在发起贷款后，通过比较名义贷款价值比和实际贷款价值比的差幅，能够确认或改变之前的预测结果。其次，贷款价值比例能够保持与国际会计准则委员会“真实性”内在一致性，又能体现房地产抵押贷款风险决策对财

4、务信息“真实性”的特殊要求。第一，通过一家银行的房地产抵押贷款配置规模和抵押房地产价值规模，可以能够完整地反映房地产抵押贷款组合价值的杠杆约束。第二，比较房地产抵押贷款组合价值与抵押资产价值的初始计量和后续计量的变化，能够获得房地产抵押贷款组合价值变动的动态信息。第三，贷款价值比可以节约财务信息成本。广义讲，可以作为房地产贷款抵押的不仅有房地产，还包括借款人的声誉。相比审核借款人声誉，银行审核房地产资产价值的信息成本更低。唯一需要单独进行进一步讨论的是贷款价值比的前瞻性。　　实物期权框架下的贷款价值比　　假设房地产抵押贷款发放并持有到期，房地产抵押贷款使用历史成本法或摊余成本方

5、法记录在银行的财务报表中。历史成本法通常在贷款到期无法偿还之前并不认定亏损，只有当违约实际发生时才将已发生的贷款减值计入当期损益，换言之，在贷款到期之前，在资产负债表上的贷款资产价值与违约可能性没有太大的关系。抵押房地产资产价值使用公允价值法计量，放在财务报表附注中。公允价值计量坚守“现在”时点，而不是面向未来计价；能够动态地反映抵押房地产资产价值的动态变化，但不能单独地预测抵押房地产资产未来的风险价值。这就是说，贷款价值比这一财务信息是历史成本计量和公允价值计量混合计量的产物，但单独使用其中的一种会计计量都不能直接使贷款价值比呈现出前瞻性特征。国际会计准则委员会明确指出：通用

6、财务报告是以管理层的最佳估计、判断和模型为基础而不是基于准确的描述①。因此，只要估值是所选择的方法和应用方法是合理恰当的、能够如实反映估值，就能符合财务信息真实性中无重大过错的特性，并非强求完全正确。基于此，我们发现在实物期权框架下，把按照历史成本法计量的房地产抵押贷款与用公允价值计量的抵押房地产资产联系在一起，能够显示贷款价值比的前瞻性，同时能进一步认识财务信息的真实性与决策有用之间的关系。在实物期权的框架下，我们可以把房地产抵押贷款描述成债务人持有的一种看涨或看跌的实物期权②。假设某公司用自有的价值600万的某一商业房产作为抵押，向银行贷款500万元。当抵押商业房产的市场价

7、值大于500万元，则债务人会还本付息，这等于以500万元的价格从银行手里买回价值600万抵押房产，其差额是100万元。但是，抵押商业房产的市场价值下跌，假设跌到为450万元，则债务人就会放弃抵押的商业房产，即不还银行的500万元本息，因为一个理性的债务人不会花500万元买一宗只值450万元的房产。可见，理性的债务人在抵押商业房产的市场价值上涨超过贷款本息时，有权按照约定价格买回抵押商业房产。这类似债务人得到一个看涨期权。我们也可以把房地产抵押贷款描述一个看跌期权。仍然使用上面的假设数据，现在