深圳证券交易所创业板股票上市规则全文

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1、资产评估中税收事项的探析邓先军上海万隆资产评估有限公司【摘要】资产评估中的税项分析是一个全新的课题，本文对现行评估理论中对于税项的评估处理作了较深入的对比分析，从而揭示了三种评估途径在理论上对于税项的处理存在的内在的不一致性，并以评估实践中的实例进行了实证分析。最后，从内因决定外因，以及评估对象的属性的角度得出评估中税项问题的处理的基本思路。【关键词】资产评估税项资产评估途径评估对象在上海市的资产评估实践中，部分国有或集体企业拥有老城区的公有非居住用房的租约（又称使用权房，即计划经济体制下，国有或集体企业从政府的房管部门以低廉的租金租入的公有非居住用房屋），由于这类租约所约定

2、的租金水平远远低于同地段同类物业的市场租金水平，故租约形成的租赁权益在企业的产权变动中就成为评估对象。该租约附带一定的租赁期限，租赁期限届满，承租方书面续约申请即可继续获得租赁权益；在租赁期内，出租方可根据国家有关公房的租赁政策对租金进行一定的上调（但与市场租金的水平仍有较大的差距）。评估实践中，对于这类评估对象，评估人员一般采用收益现值途径评估，采用该方法是毋庸置疑的，无论收益额、收益期还是房地产租赁市场的折现率都是相对较容易确定的。然而，某区的评估行业主管部门在办理该使用权房的评估确认时，却认为收益现值途径得出的评估结论偏低；偏离“市场”行情很多，要求评估机构以类似产权物

3、业的市场转让价（注：按上海市的有关规定，该类租赁权益不能转让过户）为基础，采用市场比较途径评估得出产权物业的价值，再进行一定的扣除（一般扣除率为20%，数据来源：上海市的动拆迁评估实践中，该类房地产在进行动拆迁时，以动拆迁评估价的80%补偿给租赁权人，另20%补偿给出租人）确定委估对象“使用权房”租约的评估价值。为何会产生这种现象呢？从理论上讲，评估对象的“内在价值”由其本身的内因及评估时的市场条件决定（即在一定的市场条件下，评估对象一旦确定，其内在价值也是确定的），评估途径仅仅是获得该“内在价值”的一种手段，各种评估途径获得的结果应该是趋同的，应该具有较小的差异。为何在评估

4、的实践中，会产生不可接受的差异以至于被要求修改评估途径呢？是不是评估途径本身在某些因素的处理上存在着被忽视的差异呢？第11页共11页纵观各种资产评估对象，房地产类的资产的市场化程度为最高，有关房地产方面的评估理论和规范较为详实，带着上述疑问，笔者再一次仔细的研读了建设部《房地产估价规范》GB/T50291－1999中关于房地产估价途径的相关论述。一、关于收益现值途径：1、出租型房地产的评估：“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金”。[[]建设部《房地产估价规范》GB/T50291一1999第11页]在评估实践中，评估师以预期

5、的毛租赁收入出发，根据适当的测算标准，逐项扣除维修费、管理费、保险费。由于房地产估价规范未对所需扣除的税金作具体限定，故在评估实务中，对于税项的扣除，评估师一般这样操作：扣减房产税（从租计征，税率为12%，若系个人出租居住用房，税率为4%）、扣减城镇土地使用税（税率各地区有所不同）、扣减营业税金（视同营业税税目中的服务业的子目——“双方签订承包、租赁合同，将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费按“服务业”税目征收营业税，税率为5%[[]中国注册会计师协会编《税法》北京中国财政经济出版社2005年3月第119页]）及附加（城建税、教育费附

6、加等）。因为对于“净收益”的理解不同，对于是否应进行企业所得税或个人所得税的扣除，评估人员采用了相对灵活的处理方式（由于规范未作限定，评估结果存在艺术化的可能）：即当评估的外在条件需要一个较高的评估值时，评估师一般不作所得税的扣除；若外在条件倾向于一个较低的评估值时，评估师则可能作所得税的扣除，具体扣所得税的方法，可能有两种：1、简单扣除：将上述“年净收益”×（1-所得税税率）然后再折现累加（结果比不扣税的评估值低约33%）；2、调整扣除：所得税=（“年净收益”－年房屋建筑物的折旧和土地使用权的摊销）×所得税税率。2、其他类型的房地产的评估：其他类型的房地产项目（商业自营或生

7、产型自营）的收益途径评估理论，房地产估价规范的限定为，“商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润；生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润[[]建设部《房地产估价规范》GB/T50291一1999第20页]”。由上述的理论可见，在商业自营或生产型自营的房地产采用收益现值法评估时，“