滨江海岸项目可行性分析

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1、滨江海岸项目可行性分析一、项目概况广物滨江海岸位于海口市海甸岛东南角，总占地约17,6000平方米，建筑指标容积率2、99，绿化率35、50%距海口国贸金融区3、5公里，与东西主干道滨海大道隔海相对。便利的交通、绝佳的地理位置、自然景观让滨江海岸如一颗璀璨明珠镶嵌在海口，在市政府发展精神引导下，将成为城市新标杆。项目处于海甸溪与南渡江的交汇处，两面临水，未来“一河两岸，十里长廊”的重点风景区1、地理位置北面；背临海甸二东路西面；面临和平大道南面；紧邻南渡江，与滨海大道隔海相望东门；东临横沟河2.、周边环境

2、海甸岛气候宜人，周边教育、医疗、商业等生活配套齐全3、交通状况附近有11、15、18、19、24、35、44等多路公交车，交通发达便捷。距海甸岛中心生活区仅5分钟车程，距国贸-世贸板块仅10分钟车程。项目东临和平大道，北接环岛路，项目距离海口火车站直线距离20公里，距美兰国际机场直线距离14公里，距秀英直线距离8公里，距海南省人民政府直线距离3.5公里二、市场分析1、宏观环境分析（1）2009年12月31日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南获批建设国际旅游岛，长期发展潜力巨大

3、，因此为项目带来了更好的发展前景海口基础设施建设；轻轨：于2010年底建成；北起海口市，途经文昌、琼海（含博鳌）、万宁、陵水、，南至三亚市，贯穿海南省东海岸，穿越6市县，全长308公里；海口至三亚仅需90分钟；会展中心：2010年开拓国际会议，建成海口市标志性的商务会展、旅游度假集聚区。（2）海口房地产可划为6大板块，即西海岸、世贸—国贸、海甸岛、新埠岛中部和南部板块海口各大板块中，以西海岸、海甸岛、市贸三大板块表现得竞争最为激烈，也是市贸高端产品所在板块；西海岸是目前海口市场上高端产品聚集地，也是外地客

4、户群体购买的重点片区，主要是度假类产品；海甸岛是近几年新型的住宅集聚区，迅速发展已经比较成熟化，中高端产品，岛内新移民购买占大多数。世贸是海口本岛高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活。（3）海甸岛的区域竞争力海甸岛生活配套完善，项目的平均入住率较高，目前居住氛围较为浓厚，良好的区域规划及海景资源使海甸岛成为高档住宅聚集的重点区域。2、竞争环境分析海甸岛内高端产品聚集，物业类型多以别墅和洋房为主，缺少海景资源，项目主要以高性价比来提升竞争力。海甸岛内的项目有：1、国瑞-观海居2荣域3盛木天

5、一方4宝安江南城5蔚蓝海语印象6田德-海泉湾（1）荣域项目卖点：拥有高端住宅的低容积率、有海景资源、生态公园以及完善的小区配套基本信息：占地面积31147平方米建筑面积25690平方米位置海口市海甸岛还加路77号，容积率0.82，绿化率65%，西班牙海滨风情的建筑风格面积区间88—133平米两房价格均价22000万元每平方米配套设施周边配套海南大学、市医院、南国超市、景山学校，白沙门公园、银行、五星级酒店等，小区配有海景风情商业街、国际幼儿园、游泳池、网球场。景观资源地处江海交汇绝版地段，一线江景，海景，

6、靠近白沙门生态公园。（2）、国瑞观海居项目卖点：海景资源，270度超宽观景阳台，视野开阔。基本信息占地面积为100亩，建筑面积为71197.8平方米，位于海甸岛海景路61号。面积区间109—189平方米价格二房：15000起价三房：13000起价四房:14000起价配套设施会所、泳池、温泉、儿童娱乐场、白沙门公园、海南大学、市医院、南国超市、景山学校景观资源靠海，270度超宽观景阳台，观海景视野开阔（3）、对比分析项目名称区域位置价格（元每平米）荣域一线海景资源均价22000国瑞-观海居二线海景资源均价1

7、5000田德-海景湾均价12000海名轩海甸岛中心区域，无海景资源2009年：60002010年2月：14000本项目海甸溪北岸，拥有海甸溪和南渡江等自然景观资源（4）、项目SWOT分析优势1城市价值主干道长堤路，以及和平大桥，项目昭示性强2都市综合体物业形态，具备形成区域的中心条件360万平方米的大规模社区4项目紧靠海甸溪，有较大是水景展示面劣势1项目北面是海口的安置小区，整体档次偏低，形象较差，缺乏高档气质2海甸溪的治理问题有待进一步解决3项目所处位置交通相对尴尬机会1国际旅游岛的利好2海甸岛的发展是

8、受政府重点关注3海甸岛完善的生活配套给客户提供方便的居住条件4区域口碑初步形成威胁1周边安置小区将拉低项目的品质感2城市其他中高端项目对客户的分流3城市中高端项目供应具有增加趋势4未来预期存在着不确定性三、财务评价（一）技术经济指标各种用地占面积单位数量（平米）总占地面积平方米176000总建筑面积平方米526000绿化面积平方米62480道路面积平方米17248车库面积平方米5280（二）项目投资估算1.开发成本估算：（1）