房地产开发与经营

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1、第一章1.房地产简单的说，它是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物和其它地上附着物以及由此地衍生的各种权益。通常讲的房地产包括土地和建筑物两大部分。2.如何认识房地产:如何认识土地：坐落面积形状四至地势周围环境、景观利用现状产权状况地质和水文状况基础设施完备程度和土地平整程度土地使用管制如何认识建筑物：坐落面积层数和高度结构设备装修公共配套设施完备程度平面布置外观建成年月维修、保养情况及完损程度利用现状产权状况3.房地产的分类：按房地产存在的自然形态划分：土地、在建工程、建成后物业按房地产的用途划分，分居住房地产、商业

2、房地产、工业房地产、特殊房地产。按房地产是否产生收益划分，分收益性房地产和非收益性房地产。4.房地产的特性：1）不可移动性2）独一无二性3）寿命长久性4）数量有限性5）价值高大性6）难以变现性7）用途多样性8）相互影响性9）易受限制性10）保值增值性5.房地产业：是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是以地产和房产为核心构成的一个庞大产业群，具体包括房地产的开发、建设、经营与管理、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、与房地产有关的银行信贷、信托业务，以及信息咨询、价格评估、劳务服务等经济活动。6.房地产业的特性

3、：基础性、先导性、关联性、地域性、周期性、高回报、高风险性、对金融业的依赖性第二章1.房地产市场的概念狭义的房地产市场指房地产交易的专门场所，如房地产交易所、房地产交易中心等。广义的房地产市场指房地产商品流通中所有交换关系的总和。我们通常所指的房地产市场是广义的房地产市场。2.房地产市场的结构1）按市场运行层次划分，可以把房地产市场分为一、二、三级市场一级市场是国家出让土地给房地产开发公司的土地出让市场，国家垄断；二级市场是房地产开发公司与房地产消费者之间的交易市场，增量市场；三级市场是房地产消费者与房地产消费者之间的交

4、易市场，存量市场。2）按市场交易客体划分，可把房地产市场分地产市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场3）按物业类型划分，可把房地产市场分住宅市场、写字楼市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场4）按覆盖（影响）范围划分，可以把房地产市场分为国际性、全国性、地方性房地产市场3.房地产供给的特性1）缺乏弹性：原因，一是土地供给缺乏弹性，二是房地产的生产周期长。2）层次性：第一个层次是现实供给层次，第二个层次是储备供给层次，第三个层次是潜在供给层次3）滞后性：导致了房地产投资的风险性4.房地产供给的影响因素：

5、1）房地产价格2）生产要素价格3）房地产开发商的未来预期4）政策因素5.房地产供给弹性是房地产供给量对房地产价格变动的反应程度，指房地产价格变动的比率所引起的供给量变动的比率。房地产供给弹性系数是正值。6.房地产需求的特性：1）多样性2）区域性3）层次性4）双重性5）可替代性7.房地产需求的影响因素：1）房地产价格2）消费者收入水平和消费偏好3）消费者对未来的预期4）国民经济发展水平和城市化水平5）政策因素8.房地产需求弹性房地产需求的价格弹性：是房地产需求量变动对房地产价格变动的反映程度，指房地产价格变动的比率所引起的

6、需求量变动的比率。房地产需求的价格弹性是负值。房地产需求的收入弹性：是房地产需求量变动对收入变动的反映程度，指收入变动的比率所引起的需求量变动的比率。房地产需求的收入弹性是正值。9、蛛网模型假设条件：①房地产供给存在时滞，房地产从产品生产到产品上市之间有一段相当长的时间差距。②房地产需求不存在时滞，房地产需求对价格变化的反应比房地产供给敏感，其反应的延后时间小于房地产供给的延后时间，所以认为房地产需求不存在时滞。③房地产市场信息不完全，开发商无法做出合理的市场预期，只能根据目前的价格决定下一期的产量，本期的产量则由上一期

7、的价格决定。①收敛式蛛网模型房地产市场的需求价格弹性大于供给价格弹性。当房地产市场受到某种干扰，偏离原有的均衡状态后，实际价格和实际产量会围绕均衡水平上下波动，但波动的幅度越来越小，最后回复到原来的均衡点。②发散式蛛网模型房地产市场的需求价格弹性小于供给价格弹性。当房地产市场受到某种干扰，偏离原有的均衡状态后，实际价格和实际产量波动的幅度越来越大，偏离均衡点越来越远，市场无法达到均衡点。③封闭式蛛网模型房地产市场的需求价格弹性等于供给价格弹性。当房地产市场受到某种干扰，偏离原有的均衡状态后，实际价格和实际产量按同一幅度围

8、绕均衡点上下波动，既不逐步偏离均衡点，也不逐步靠近均衡点，房地产市场永远无法达到稳定的均衡状态。10、四象限模型在四象限模型中，将房地产市场分为房地产投资市场和房地产使用市场。房地产投资市场与房地产使用市场之间有两个连接点：一是使用市场上形成的租金水平是决定房地产投资需求的关键因素；二是两个市场在房地产开发部分也有连