成都建信·奥林匹克园项目可行性(2)

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1、成都建信·奥林匹克花园项目可行性研究报告成都博思房地产决策资讯顾问有限公司二00一年十月目录报告总体结论6I.报告说明6II.总体评价6III.技术经济指标7IV.结论与建议8第一章项目介绍91．1项目背景及地块现状91．1．2项目背景91．1．3地块现状91．2项目地块综合开发环境101．2．1自然及人文历史景观条件101．2．2交通条件101．2．3水、土地、空气污染状况101．2．4项目地块周边治安状况分析101．3项目地块周边建筑状况分析111．4项目地块周边居民状况111．5项目地块周边市政工程实施情况111．6项目地块周边配套

2、设施状况111．6．1商业设施111．6．2生活设施111．7项目地块优劣势分析121．7．1优势分析121．7．2劣势分析13第二章宏观社会经济环境研究142.1国民经济景气状况对本项目的影响142.2银行利息及金融政策对本项目的影响142.3通货膨胀因素对本项目的影响152.4固定资产投资对本项目的影响152.5消费需求对本项目的影响16第三章项目区位环境分析173．1项目区位行政区划与自然地理173．1．1行政区划173．1．2自然地理173．2项目区位经济发展状况183.2.1国民经济183.2.2对外开放183.2.3城乡建设1

3、93.3温江城市发展战略定位193．4项目区位人文历史与景观状况193．4．1人文历史193．4．2项目区位景观状况203．6项目区位城市建设与房地产开发状况223．7项目区位生活配套设施状况233．7．1．能源状况233．7．2．通讯状况233．7．3．教育条件233．7．4．医疗条件233．8项目区位城市发展规划243．9项目区位综合开发价值分析243．9．1有利因素243．9．2不利因素25第四章成都市房地产市场发展现状274．1房地产业在国民经济中的地位日益增加274.2房地产开发投资增势强劲274．3住宅开发份额不断扩大284．

4、4规模开发出现端倪，开发企业效益提高284．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降284．6开发结构仍需改善294．7空置总量与空置面积上升294．8土地政策购置面积增势较猛294．9成都房地产市场展望31第五章市场有效需求及项目定位建议325．1消费者特征分析325．1．1消费能力325．1．2年龄结构325．2消费者地域结构325．3消费者心理习惯特征335．3成都市房地产消费市场需求特征345．3．1消费者对方位的选择分析345．3．3消费者对置业环域的选择355．5项目所处板块的消费环境395．6成都购房者对运动与健康的认

5、知程度405．7成都市购房者对精装房的认知程度405．8本项目目标消费群体综合定位405．9产品主题定位41第六章项目建设进度446．1施工条件446．2计划进度安排44第七章项目投资估算及资金筹措467．1投资估算的范围467．2投资估算的内容467．3投资估算的依据477．4项目总投资477．5投资分年投入计划487．6资金筹措48第八章财务效益分析与财务评价488．1财务分析的依据488．2财务指标的选取488．3财务效益分析488．4盈亏平衡分析488．5敏感性分析488．6风险分析488．5财务评价48附表目录表一：经济技术指标

6、7表二：2000年温江县主要经济指标18表三：成都市房地产业各年主要经济指标29表四：项目分期开发经济技术指标单位：m246表五：项目投资估算表48表六：资金筹措48项目销售价格预测单位：元/m248项目各方案销售额48投资收益率48表：保守方案项目现金流量表48表：一般方案项目现金流量表48表：乐观方案项目现金流量表48盈亏平衡表48项目敏感性分析表48报告总体结论I.报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2001年10月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建

7、议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。II.总体评价温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：l本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。l本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。l本项目在技术上

8、和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。I.技术经济指标表一：经济技术指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)15704005004002