销售市场及土地市场数据及分析

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1、销售市场及土地市场数据及分析一、上半年我市房地产市场总体情况(一)房地产交易情况1、从我市商品房预销售网上备案系统的统计来看，上半年，我市共成交商品房6948套，成交面积66.46万平方米，成交金额20.65亿元，同比分别增长1-%、-3%和17%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案。例如，上半年南海网上签约的商品房仅有1214套、11.13万平方米，而据了解实际成交

2、量远大于这一数字。如果将这部分商品房计算在内，我市上半年商品房成交量同比应该还有一定幅度的增长。上半年，共办理房屋抵押登记4986件，抵押面积238万平方米，抵押金额60亿元，贷款额32亿元，同比分别增长-19%、12%、25%和22%。其中个人住房抵押贷款4851件，面积88万平方米，抵押金额19亿元，贷款额11亿元，同比分别增长-19%、-20%、-6%和-16%。2、据统计，上半年，威海市区（含市直、高区、经区、工业新区、环翠区，下同）商品房成交量为11363套，107.16万平方米，同比分别上涨了2

3、.35%和6.47%；荣成市商品房成交量为3132套，33.22万平方米，同比分别增长了-20.80%和-15.71%；乳山市商品房成交量为11199套，81.93万平方米，同比分别增长了-34%和-39%。横向来看，我市商品房市场增速要远远好于荣成、乳山两市。(二)商品房成交价格上半年，我市商品房平均成交价格为3904元/平方米，商品住房的平均成交价格为3632元/平方米。威海市区6月份商品房均价为5598元/平方米，商品住房平均价格为5129元/平方米；荣成市6月份商品房均价为4900元/平方米，商品住

4、房均价为4600元/平方米；乳山市6月份商品房平均价格为3610元/平方米，商品住房均价为3546元/平方米。(三)商品房存销比存销比是指在一个周期内，商品房库存量与单月平均销量的比值，是用来反映商品即时库存状况的相对数。从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，我市今年上半年商品房的可售房源为27239套。按照月均销量1500套计算，我市今年上半年商品房存销比约为18。也就是说，按照今年上半年的销售速度，在不增加市场楼盘供给的情况下，需要18个月才能消化目前所有的商品房房源。从全国其他城市来看，今年上半

5、年宁波商品房存销比已达到29个月，杭州达到22个月，上海达到13个月，北京达到了15个月。另外，深圳、武汉、苏州等城市商品房库存消化周期均已超过15个月。(四)商品房外销情况商品房预销售网上备案系统显示，上半年，共外销商品房3267套(一季度为1342套)，30.76万平方米(一季度为12.38万平方米)，成交金额11.09亿元(一季度为4.97亿元)，同比分别增长了10%、12%和27%。外销量占成交总量的比例为53.7%(一季度为44.4%)，比去年全年42%的外销比例高出了9.3个百分点。如果将成交但

6、未签约的计算在内，这一比例还会有一定提高。外销量前10名的地市分别是：黑龙江哈尔滨166套，黑龙江大庆86套，上海72套，浙江宁波71套，福建泉州60套，黑龙江齐齐哈尔55套，黑龙江佳木斯54套，浙江绍兴42套，北京41套，黑龙江牡丹江40套，黑龙江鸡西40套。(五)开发商资金情况通过对商品房在建工程抵押数据及抽样调查数据进行综合分析，约有三分之一左右的开发商已经出现了资金链紧张的问题。反映在数据上，今年上半年，共有21家开发商以在建商品房办理了在建工程抵押登记，贷款5亿多元用于项目后续建设。这两个数据分别

7、是去年同期的1.5倍和1.7倍。二、上半年房产开发总结上半年，威海市房地产开发在国家宏观调控政策的作用下，呈现出投资放缓，销售下降的态势。　　一是上半年房地产开发完成投资141.80亿元，同比增长20.9%，比固定资产投资增幅低2个百分点。房地产开发投资占同期固定资产投资的比重为27.3%，同比降低0.5个百分点。　　二是销售有所回升，同比仍呈下降态势。上半年，威海市商品房销售面积为177.03万平方米，同比下降1.4%，比一季度提高43.4个百分点。其中，住宅销售面积170.38万平方米，占全市商品房销售

8、面积的96.2%，同比下降1.9%。　　三是90平米以下面积住宅施工占比提升。全市商品房施工面积2106.67万平方米，同比增长42.6%。其中，住宅类施工面积1821.13万平方米，同比增长41.0%。在住宅类施工面积中，90平米以下户型施工面积904.76万平方米，同比增长61.2%，占住宅类的49.7%，同比提高6.3个百分点。　　四是期房销售比重上升。上半年，全市期房销售面积146.03万平方米，同比增长