2011福州保利·香槟国际项目营销全案172p

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1、保利地产筑善海西-保利·香槟国际项目营销全案-★项目分析★客户分析★项目定位★形象演绎★执行策略content报告目录★项目分析■区域及市场■项目本体分析ONEPart1■区域及市场国务院2009年5月4日召开常务会议讨论并原则通过《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》。外界对海峡西岸经济区成为继长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域之后中国区域经济又一增长极充满了期待。蓝色是半小时交通经济圈绿色是2小时交通经济圈红色2.5小时交通经济圈黄色是半日交通经济圈红色箭头表示一日交通经济圈海西发展大机遇海西政策福州，别称榕城，简称

2、“榕”，为福建省省会，位于闽江下游，系我国东南沿海重要都市，东濒东海，与台湾省隔海相望，是国家历史文化名城。福州别名“三山”,城内于山、乌石山、屏山三山鼎立,白塔、乌塔两塔以峙,闽江横贯城区,构成“三山两塔一条江”的独特城市格局。福州现辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五个区（市区），福清、长乐等两个县级市，闽侯、连江、闽清、罗源、永泰、平潭等六个县。现有常住总人口676万人，城区规划面积1043平方公里，其中市区人口273万人。福建省会三山两塔一江2200年历史文化名城依山靠海山水生态宜居城市福州概况福州经济指标名称2008年比增2

3、009年比增2010年比增2011年1-2月比增1.地区生产总值（亿元）2284.113.00%2524.2810.51%306521.42%————2.第三产业增加值（亿元）965.3411.70%1084.6612.36%144032.76%————3.全部工业总产值（亿元）3584.517.50%3949.2810.17%480021.54%743.3816.2%4.全社会固定资产投资（亿元）1248.924.70%1646.7231.85%231040.28%194.3750.7%5.社会消费品零售总额（亿元）1134.32

4、0.60%1335.7917.76%156016.78%308.2315.6%6.实际利用外资额（亿美元）10.0243.00%10.322.99%11.8514.83%2.027.97%7.财政总收入（亿元）(不含基金）288.2116.40%325.4412.92%402.5123.68%93.7331.1%8.地方财政收入（亿元）168.8615.20%195.2615.63%247.8226.92%58.7532.9%9.城镇居民人均可支配收入（元）1900916.00%202896.73%2272011.98%559512

5、.8%近年来，福州市国民经济总体运行良好：国民经济持续稳定增长，三大产业全面发展，消费品市场增势平稳。经济持续,快速发展福州经济本案立处晋安中心城区，区域优势明显中心城区的重点发展方向大福州格局下——未来中心城区东扩南进大学城新城科学城新城汽车城新城新店新城马尾新城荆溪新城亭江-琅岐新城城市东扩发展轴传统城市服务轴“一区三轴八新城”空间布局城市南进发展轴中心城区东部新城大福州格局可见，从国家政策、城市规划等综合评价来看项目区域价值突出，未来具有强劲的发展潜力但项目市场环境如何？2010年福州商品住宅供求比趋于平衡自2001年开始到2

6、005年之间，福州商品房供求比只是小幅的上下波动，整体表现较为平稳.2006年开始，福州供求比突然飙升至1.64，达到近6年来的最高点，而从2008年开始，由于价格快速上涨所导致的需求结构性紧缩，达到最低点.在2009年市场刚性需求以及投资需求得以迅速释放后，再加上国家政策的宏观调控，开始上升。2010年进入了供求接近平衡阶段。2001-2010福州楼市供求分析从福州商品住宅2001-2010年整体运行情况来看，从2001年开始福州商品住宅成交量走势呈现整体上扬，2005年之后，福州商品住宅供应急降，经过了2007年的小幅增加，从2

7、008年开始再度持续下滑，于2010年创近10年来新低。供应量于2007年后开始下滑，2010年创近10年新低2001-2010福州供应量福州商品住宅在历经2001-2003年三年的累计沉淀后开始爆发，并在2005年达到最高点。但由于价格的快速攀升和行业快速发展中产生的不安定因素，结果造成2008年成交量快速下滑。由于国家房地产政策的相对宽松以及刚性需求、投资需求的释放，致使2009年成交量迅速回升。2010年政策的多次紧缩调控，导致了2010年成交量快速回落。成交量于2010年迅速回落2001-2010福州成交量自2010年1月以

8、来，福州商品住宅市场整体供应量就一直维持在低位，到12月为止，福州商品住宅2010年1-12月平均每月市场供应量为15.28万平米，但是由于成交量也大幅萎缩，导致供求市场处在相对平衡位臵。平均每月供应量维持在15.28万平米，其供应相