南京安品街项目策划全案课件

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1、安品街项目客户评价与产品建议目录一、项目认知二、市场认知五、客户选型三、客户定位四、产品定位六、产品建议地块具有明显价值优势，但客户评价有分歧城中板块低容积率项目拥有明显稀缺优势以新南京人为关键客户以客户为核心，树文化型人居标杆生活舒适度与私密性保护是客户关注焦点中式“宽”庭院地块具有明显价值优势，但客户评价有分歧项目认知城市地位南京不仅是江苏省的南京，也是长三角的南京本项目位于南京市价值发现1—南京是江苏省会，具有行政中心特有的行政资源优势。价值发现2—南京通过道路高速公路系统与周边城市形成1小时圈。价值发现3—南

2、京在长三角的经济规模仅次于上海，苏州，杭州与宁波，已经上升为区域级的经济中心，吸引着各地的人力，财力，物力。价值发现4—南京具有六朝金粉的繁华历史，也是民国时代的首都，具有值得称耀的文脉。项目位置紧邻朝天宫，距新街口仅1.6公里，标准城心位置新街口火车站老城墙4.7KM本项目夫子庙外环：绕城公路内环1.6KM1.8KM南京长江大桥奥体中心项目位于南京市白下区安品街牙檀巷：价值发现5—该位置不仅仅是传统的居住区，也是标准的核心区域。价值发现6—与南京最大的商圈——新街口仅1.6公里之遥，文化价值朝天宫具有极高的文化价值

3、和历史价值项目紧邻朝天宫价值发现7—朝天宫所在“冶山”是南京最早的城邑所在，是南京城的发源。价值发现8—朝天宫在明朝时期成为官员在觐见皇帝之前学习礼仪的“演礼所在”。价值发现9—曾国荃把江宁府学搬到朝天宫，使之成为城内儒教的学术中心。价值发现10—自古以来朝天宫周边既是官员官邸和富人宅第聚集所在，周边如甘熙故居，张府园，瞻园就是当年的历史遗存，直到太平天国之后逐渐走了下坡路。宗地现状土地平整方正，周边环境杂乱，东、南、北部相邻建筑可俯视地块恒隆花园升州路金鼎湾二期金鼎湾宗地鼎新路建邺路仓巷七家湾路安品街28中现状多层

4、住宅楼低矮住宅区项目周边环境是项目难点所在难点1—地块北部、东部和南部都有高层或小高层项目俯视，低容积率项目需考虑私密性的保障；难点2—宗地的朝向并非正南；难点3—解放后由于缺乏维护，项目周边的老式住宅出现成片的衰败与破旧，在该地块开发高档物业将有一定认同难度；价值发现11—土地平整方正，产品可充分合理的排布。生活配套生活配套齐全，生活便利秦淮河风光带水西门市民广场朝天宫民族小学朝天宫市民广场朝天宫苏果便利华诚便利白下医院建邺路市民广场地块金鼎湾第二十八中学草桥清真寺恒隆花园价值发现12—项目周边生活配套齐全，是适宜

5、第一局所式生活的城心位置。交通问题单行线过多，影响可达性难点4—可达性受到单行路影响而降低，尤其是以自驾车代步，且不熟悉该区域的客户有一定抗性。水西门大街本地块虎踞路（快速内环）莫愁路建邺路建邺路王府大街仓巷升州路丰富路鼎新路七家湾新街口往其它区域动线往新街口动线单行线双行线图例规划从控规看，未来仓巷地区的改造是土地属性改善的关键规划的执行阻力在于动迁力度价值发现13—仓巷地区被规划为主营古玩的商业街；价值发现14—宗地东南区域预计也将是低容积率产品；难点5—规划的执行力度面临仓巷地区私房产权的阻挠，实现上述规划需要

6、一定周期。金鼎湾现状多层恒隆花园低矮建筑，尚无拆迁计划现状小区宗地现状低矮建筑经济指标0.7容积率与7米限高制约产品形态，一般品类利润有限土地座落白下区安品街牙檀巷用地性质二类居住总用地面积35423.4㎡代征地面积8098.8㎡净地面积27324.6㎡容积率0.7总建筑面积19127㎡建筑密度21%建筑限高檐口不得超过7米局部可突破7米，但不得超过9米绿地率30%规划要求应按照传统街巷肌理和空间尺度做好产品深化设计；规划建筑应以二层为主，规划建筑应有传统建筑符号，避免出现大体量建筑和大面积广场配套要求公共服务设施按

7、组团级定额指标设置。配建六班幼儿园一座，用地面积不少于2700平米；居委会、社区服务、物业管理、青少年及老人活动室、公共厕所、配电房、燃气调压房等设施要一次配齐，并在图中表达出来，不得漏项。经济指标对产品形态形成先天制约价值发现15—0.7属于低容积率用地，产品形态受到限制，而城市别墅的价值较大；难点6—7米限高导致，很难做3层（含3层）以上建筑产品，这也意味着实际容积率因为限高7米，不能用足0.7的容积率，如产品附加值不高，则整体利润有限。目标客户评价新南京人，老南京人对地块土地属性的评价有明显不同不愿意，那里完全

8、不可能成为高档住宅区；造别墅也缺乏关键性的自然景观资源，仓巷改造也没用问题：是否愿意居住在朝天宫区域？觉得地块周边是高档住宅区吗？老南京人：张先生，有丰富地产投资经历不大会考虑，对那边的印象不好，建业路是单行路，比较忌讳老南京人：张先生，曾投资万科金色家园的业主（因为已经在项目旁的金鼎湾住了2年）当然会考虑，但那边还不算高档28岁的老南京人杜小