我国房地产市场监管的必要性研究

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1、湖南省高等教育自学考试毕业论文我国房地产市场监管的必要性研究专   业   经济法学考籍号910810104425姓   名陈俊电   话13875873500联系地址湖南司法警官职业学院09刑事执行301区队指导老师樊舸湖南师范大学自学考试办公室二零一零年十一月12目录中文摘要………………………………………………………………（3）1.房地产市场失灵决定了政府监管的必要性………………………（3）1.1房地产市场存在垄断性…………………………………………（3）1.2房地产市场存在外部效应…………………

2、……………………（5）1.3政府提供房地产市场的公共品…………………………………（6）1.4房地产交易存在信息不对称……………………………………（6）2.我国房地产业的特殊性决定了监管的必要性……………………（8）2.1我国房地产业的发展特殊历程…………………………………（8）2.2我国房地产业具有自身的特殊性………………………………（9）3.我国房地产市场中存在的问题决定了监管的必要性…………（10）结语…………………………………………………………………（11）参考文献……………………………………

3、………………………（12）12我国房地产市场监管的必要性研究专业： 经济法学   考籍号：910810104425   姓名：陈俊摘   要房地产业已成为我国重要的支柱产业，房地产业的发展与国民经济紧密相关。本文从理论上探讨了房地产市场的垄断性、外部性、公共品特性和信息不对称性，并从我国房地产业发展历程和房地产市场特殊性的视角进行分析研究，进而充分证明了对我国房地产市场进行监管的必要性。关键词：房地产；市场；监管1、房地产市场失灵决定了政府监管的必要性监管经济学的研究充分表明，市场失灵是市场经济中政

4、府监管的重要原因，造成市场失灵的原因主要有垄断性、外部效应、公共品和信息不对称，房地产市场同样存在市场失灵。1.1房地产市场存在垄断性房地产的垄断性是由房地产特性决定的，房地产的主要特性是位置的不可移动性，一幢房屋一旦确定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在楼层、朝向不同等因素，决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性，因此物业在出租和出售时，带有地域性和垄断性，从而形成垄断价格。12广州市委主办的《共鸣》杂志自2003年1月首次评选2002年十大暴利行业以来，房地产连续三年“荣膺”十大暴利行业之首。

5、从统计数据看，世界房地产业的平均利润率在5%左右，而我国在10%以上，中高档房地产的平均利润率更高达30－40%，如果统计其自有资金利润率则更高。经济学认为获得超额利润的来源主要有创新、承担风险和垄断土地等，而我国房地产行业的丰厚利润正是来自垄断。房地产的垄断侵害了消费者的福利。根据经济学原理，在不完全的市场结构下，消费者处于弱势地位，作为市场供给方的房地产企业所提供的产品数量小于居民的需求量，而房地产价格也必然高于完全竞争市场状态下消费者所能够承受的水平。房价的高涨导致不少老百姓的住房消费支出占其

6、全部支出的绝大多数，甚至有人沦为“房奴”。同时，由于开发商处在垄断地位，开发什么样的房地产，极少取决于消费者需求，更多的是取决于开发商的利润，因此，造成市场上销售利润丰厚的豪华和大户型住宅偏多。由于开发商的信息垄断，购房者对房地产的品质无法掌握，消费者只能有限地选择，更多的是被动接受，导致房屋买卖纠纷增加，如土地或房产被抵押、定金纠纷、一房两卖、小区设计改变等，据报道，2004年国内消费者投诉最多的领域便是住宅消费。再次，房地产的垄断也阻碍地区经济的持久繁荣。短期看，垄断利润将使房地产繁荣一时，房地

7、产行业贡献的GDP、税收增长，地方政府转让土地收入增加，地方经济蓬勃发展；但长期看，房地产的垄断高价将透支本地老百姓的消费能力，压缩其在其他方面的消费，同时，高房价还会增加地区商务成本、居住成本，导致投资外流，人才外流，降低地方的竞争力，最终损害房地产行业和地方经济的发展。由于房地产投入大，回收期长，因而能进入房地产市场的只能是少数企业12再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等，很容易形成部分的或地域性的垄断，土地一级市场由政府垄断，经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格，保

8、护消费者利益，房地产市场必须要政府进行监管。　　1.2房地产市场存在外部效应　　房地产外部性概念既包括房地产经济活动主体对其他经济主体的影响，又包括其他一些经济主体对房地产经济主体的影响，外部效应在外部性经济主体的决策函数中的体现是不同的：施加外部效应的一方只考虑自己的利润最大化问题，属于个人理性而非社会理性。　　房地产的外部性按照不同的标准可以对其进行不同的分类，按其影响产生的范围可分为宏观外部性与微观外部性。宏观外部性是指房地产的一种经济主体的行为施于其它主体的外