地产商业开发计划书

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1、融汇半岛“融乐汇购物中心二期·名店馆”提案融汇半岛商运部2011.7.13（注：本文中的“项目”指融乐汇购物中心·名店馆。在前两次报告中已经阐述的内容这里不再累牍，若有必要，只做总结性说明。）目录项目背景与概况——对项目基本情况梳理商业市场分析——充分考量区域市场需求项目定位——从差异化的角度考虑项目定位参考案例——深圳万象城二期酒店式公寓——非纯商业的开发方向目录项目背景与概况项目背景背景之一：融汇半岛作为南重庆大型标杆地产项目，其商业类型应该是多元化的。现有规划的购物中心定位为满足大部分半岛居民日常消费，尚未规划更高层次消费的商业。商

2、运部结合公司各部门的意见，对客观市场需求进行分析，认为半岛项目有必要设置中高端商业作为补充，以满足半岛内及南重庆中高端零售消费的需求，也为未来南重庆区域发展预留空间。若五星级酒店采用180间客房的方案。商运部建议在原购物中心相邻地块设置面积约18600平方米，定位为中高端的融乐汇购物中心·名店馆。融乐汇购物中心·名店馆项目背景与概况项目背景融乐汇购物中心·名店馆背景之二：融汇半岛商业面积可以分为四大类，即社区商业、滨江商业、购物中心内部商业及步行街商业。根据商业地产普遍规律可以得知，上述几类商业的成长空间是不相同的，物业价值也是有区别的。

3、按照12.5年为投资回收期，并卖3年预期，由最高与最低租金对应的售价之和求平均数计算得出预估售价。融资一项按照售价的70%计算。从下表可以看出，购物中心零售类物业价值是第二高的，这是考虑设置融乐汇购物中心·名店馆的又一重要出发点。项目背景与概况项目背景融乐汇购物中心·名店馆背景之三：巴南区政府在融汇半岛打造江南CBD，为融汇半岛打造城市次级商业提供了新的机遇。购物中心作为CBD中不可或缺的商业形态，是CBD的重要组成功能。放眼全国，乃至全球，各大城市的高端购物中心或百货商场，绝大多数均设置于CBD之内。CBD作为城市经济力量和精英人群的聚

4、集地，为其各类商业提供大量优质客群，已成为商家必争之地。（新光天地）（世贸天阶）（银泰中心）（财富购物中心）（国贸商城）北京CBD部分高端零售项目中高端零售档次的定义零售业态档次的划分因人而异，这里以通过与重庆现有大型购物商业进行类比的方法，对档次的定义进行说明。（中低端——立丹百货）（中端——新世纪百货）（中高端——北城天街）（高端——美美百货）融乐汇购物中心·名店馆项目背景与概况类型特征城市中心超级地区中心地区中心邻里中心购物公园能量中心生活时尚中心直销中心娱乐中心专业中心地址城市中心区域城乡结合处、郊区、新区地区中心居民区附近郊区、

5、新区、城乡结合处郊区政务、商务、富人居住区郊区适应性广适应性广交通城市主干道旁城市主干道/高速路出口区域中心主干道旁社区主干道旁城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口区域/社区交通干道城市主干道/高速路出口城市/区域主干道旁适应性广面积6-10万平米超过8万平米5-8万平米4-6万平米超过10万平米4-10万平米3-10万平米0.5-4万平米0.5-4万平米市区0.4-2万郊区4-8万商圈可覆盖40公里可覆盖30公里或以上可覆盖10公里可覆盖3公里可覆盖50公里或以上可覆盖30公里或以上可覆盖10公里可覆盖30公里或以上可覆盖40公

6、里或以上可覆盖30公里或以上满足了半岛大部分居民的消费需求，但是不能满足其相对较高端业主的需求，也很难吸引半岛以外优质客户前来消费。项目背景与概况已规划购物中心定位融乐汇购物中心·名店馆项目背景与概况项目可视性关系项目位于沿15期五星级酒店裙楼部分。南面及东面完全被建筑物遮挡，基本没有可视性；茶花广场延伸至项目内部，通过景观的引导，在茶花广场，本项目具有较好的可视性；在滨江路上，本项目可视性良好；在李家沱大桥上，可能具有一定可视性。融乐汇购物中心·名店馆项目背景与概况项目的交通位置蓝色表示南岸区方向到达本项目的路线；紫色表示鱼洞、大渡口、

7、土桥方向到达本项目的路线；奶咖色表示李家沱和杨家坪方向到达本项目的路线。融乐汇购物中心·名店馆项目背景与概况与区域内主要社区的关系恒大城曼哈顿城蓝光十里巴比亚半山都合广场曦园柳镇江南水乡本案本项目邻近社区均分布在东、东南方向，主要社区有恒大城、曼哈顿城、蓝光十里、都合广场、曦园柳镇、巴比亚半山等。距离本项目较远的大型社区有宗申动力城、申烨太阳园、远洋高尔夫国际社区等。上述社区，除都合广场外，其商业均为社区配套商业，无外向型商业。消费能力较强的社区有：恒大城、曼哈顿城、远洋高尔夫国际社区，以及南泉版块内的小泉森林海和保利小泉别墅。融乐汇购物

8、中心·名店馆项目背景与概况区域内主要社区人口序号楼盘位置占地面积（亩）入住人口（万）1融汇半岛西流沱片区3000102恒大城李九路口82843曼哈顿城李九路口150054曦园柳镇土桥12006