第八章 合同与风险管理 microsoft word 文档

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1、第八章合同与风险管理（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理中主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标与投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等知识的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。（二）考试基本要求掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。第一节物业管理中的主要合同类型-掌握一、合同的概念合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终

2、止民事权利义务关系的协议。人们根据合同所明确的权利义务关系，就称为合同关系。物业经营管理活动中物业管理企业提供的一切服务都可以在物业服务合同中体现出来，物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据就是物业服务合同。物业管理企业与其他专营企业之间发生的有关物业管理专项服务的法律关系，最根本的依据在于彼此之间签订的各项合同。收益性物业管理中业主与承租人之间的租赁关系，则要依靠两者之间的租赁合同。二、物业管理活动中主要的合同类型－掌握物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归

3、为以下几种类型：(1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。(2)前期物业服务合同与物业服务合同前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同；物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。(3)业主所签订的与物业管理活动有关

4、的合同这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业管理活动必然要涉及到许多专营的业务，如垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。物业管理企业从专业化的角度出发，将这些专营业务通过签订合同承包给各专营公司，因此就形成了与物业管理活动有关的一系列专营合同。对以管理服务为主

5、的物业管理企业来说，业主只将物业日常的管理服务委托给物业管理企业，而未委托其代理物业使用权的经营，即物业管理企业不负责对物业的出租经营，物业管理企业对物业只有管理权。因此，物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主要的合同。对于经营性的物业，如写字楼、综合楼、商厦等，以及租赁为主的高档居住物业，如高级公寓、别墅等，物业管理进行的是出租经营与管理服务并重的物业管理。这种类型的物业管理，业主不仅将物业日常的管理服务委托给物业管理企业，还委托其代理物业使用权的经营。业主在保持物业所有权的同时，通过签订租赁或承包协议的方式，将物业出租或承包给物

6、业管理企业，由其负责该物业的出租经营与管理服务；业主通过定期收取租金或上缴承包金的方式收回投资，并获取利润。此时，物业管理企业不仅拥有物业的管理权，而且也拥有物业使用权的经营权。其物业管理工作就是出租经营和管理服务并重，从某种意义上讲，出租经营占有更重要的地位。对于这类企业来说，租赁合同管理是物业合同管理中的重要部分。三、物业管理合同的构成要素－掌握在物业经营管理活动中，不论是那种类型的合同，其构成要素主要由如下部分构成：(1)物业描述，旨在界定管理对象及其范围；(2)合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间；(3)管理者的责任

7、，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准；(4)业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准；(5)管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限；(6)物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求；(7)服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准(包干制)或计算方法(酬金制)，以及该服务费用的支付方式；(8)成本分配与使用，对物业经营管

8、理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案作出安排。第二节物业服务合同－掌握物业服务合同是物业管理企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。物业服务合同包括：前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在