国有建设用地使用权出让合同解读

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1、国有建设用地使用权出让合同文本解读雷爱先2008年4月29日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（国土资发[2008]86号），自2008年7月1日起执行。一、发布实施2008合同文本的背景出让合同文本制订和完善的过程1990年国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第8条明确规定，土地使用权出让应当签订出让合同。《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》（国务院第56号令）也提出了同样要求。1994年合同文本1994年，原国家土地管理局、国家工商管理局发布《国有土地使用权出让合同》示范文本。根据用地者和土地条件

2、的不同，1994年合同文本将出让合同划分为4类：1、宗地出让合同；2、成片开发土地出让合同；3、划拨土地使用权补办出让合同；4、外商投资划拨土地使用权合同。1994年合同文本的局限性一、与《城市房地产管理法》相关规定不一致1、外商投资企业用地缴纳场地使用费的方式已纳入土地租赁范围，可以通过租赁协议进行约定，不一定需要通过外商投资划拨土地使用权合同进行约定；2、房地产法规定，划拨土地使用权转让补办出让手续应由受让方直接办理出让手续，这与一般宗地出让的差异很小，不必再通过划拨土地使用权补办出让合同进行约定；3、成片开发土地的情况较少，且成片开发土地出让合同与宗地出让合同的区别，主要是转让

3、时对土地开发条件的要求略有不同，而转让条件可以在宗地出让合同中分列。二、1999年《合同法》出台。国有土地出让合同作为平等主体之间订立土地使用权利义务关系的协议，也应遵循《合同法》的一般原理。2000年合同文本2000年，国土资源部与国家工商行政管理总局依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《合同法》等法律法规，对1994年合同示文本进行了修订，发布《国有土地使用权出让合同》示范文本，2000年10月31日执行，1994年出让合同文本同时废止。2000年合同文本的总体框架一、合同正文。10章45条1、总则2、出让土地的交付与出让金的缴纳3、土地开发建设与利用4、土地使用权转让出租

4、抵押5、期限届满6、不可抗力7、违约责任8、通知和说明9、适用法律及争议解决10、附则二、合同附件（出让宗地界址图）2000年合同文本的重要意义到2008年7月1日新的合同文本启用，2000年合同文本在全国使用了近8年。在近8年的国有土地出让实践中，全国各市县均依据2000《出让合同》文本签订出让合同，对保护双方合法土地权益，合理开发利用土地，促进土地市场规范发展，发挥了重要作用。2006年合同补充协议示范文本《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定：“今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，对工业项目用地必须有投资强度和开

5、发进度等控制性要求”。“要按照集约用地的原则,调整有关厂区绿化率的规定,不得圈占土地搞花园式工厂”。2006年，国土资源部与国家工商管理总局又发布实施了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本，7月1日实施。2006年合同文本共16条，对出让土地上建设项目的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件、违约责任等进行了明确约定。2006年7月1日到2008年7月1日两个合同文本同时使用从2006年7月1日合同补充协议文本实施，到2008年7月1日新的合同文本启用，各地必须依据2000年和2

6、006年两个合同文本的要求，签订出让合同。近年来法律政策对出让的要求一、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）二、《物权法》2007年3月16日，《物权法》出台，10月1日实施。《物权法》第三编《用益物权》第12章《建设用地使用权》中，对建设用地使用权的名称、设立方式及建设用地使用权出让合同的主要内容进行了系统规定。1、建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立，明确建设用地使用权明确是一个空间概念。2、可以采取出让或划拨方式设立建设用地使用权，严格限制以划拨方式设立，将出让作为设立建设用地使用权的主要方式。3、建设用地使用权出让合同，一般包括七

7、项内容：（1）当事人的名称与住所（2）土地界址和面积（3）建筑物构筑物及其附属设施占用的空间（4）土地用途（5）使用期限（6）出让价款及支付方式（7）争议解决方法等。4、建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押。三、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）四、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[2007]236号）：对建设项目开发周期、