2012年钟秀勇民法十大样板题

2012年钟秀勇民法十大样板题

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1、2012年钟秀勇民法十大样板题样板1:一物数卖  (2006-3-91、92、93)房地产开发企业甲急欲其开发的某住宅区的最后1套别墅,遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约,并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日,甲与乙签订买卖合同并交付该别墅,乙支付了全部房款,但未办理产权变更登记。第21日,甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日,甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日,该别墅被意外焚毁。请回答91-93题。  91.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的?  A.甲、乙之间买卖合同有

2、效  B.甲、丙之间买卖合同无效,因该合同损害乙的利益  C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任,因为房屋系意外焚毁  D.丙应负担房屋被焚毁的风险   92.下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的?  A.合同因欺诈而可撤销  B.合同因自始履行不能而无效  C.合同因无权处分而效力待定  D.如果合同被撤销,则甲应向丁承担缔约过错责任  93.下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的?  A.若房屋未焚毁,丙有权要求乙搬离房屋  B.若房屋未焚毁,法院应确认该房屋为乙所有  C.乙对房屋的占有为善意、自主占有

3、  D.乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失   【考点提炼】  1.“房地产开发企业甲”。《商品房买卖合同解释》只调整“房地产开发企业”作为出卖人的房屋买卖合同,商品房买卖中,买受人有权对出卖人主张“已付房款双倍”的惩罚性赔偿责任仅限于《商品房买卖合同解释》第8、9、14条规定的七种情形。这就意味着,房屋的买受人可以主张“已付房款双倍”的惩罚性赔偿的前提条件有二,缺一不可:第一,出卖人为房地产开发企业;第二,符合七种法定情形。  2.“最后1套别墅”。《合同法》第110条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱

4、债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”“一物数卖”中经常考这一知识点。本题中,甲就同一房屋与乙、丙签订的两个买卖合同都是有效的,甲给丙办理过户登记后,甲对乙构成违约,乙可以对甲主张违约责任,由于甲再给乙办理过户登记“在法律上就是不可能的”,乙只能请求甲支付违约金或者赔偿损失,不能要求甲承担给“自己办理过户登记”之实际履行的违约责任。  基于同样的道理,如果A将自己收藏的某画先后与B

5、、C签订买卖合同,并将该画交付给C。则B不能请求A承担交付该画之实际履行的违约责任,只能请求A承担支付违约金、适用定金罚则、或者赔偿损失的违约责任。  3.“要约的有效期为1个月”。《合同法》第18条规定:“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”《合同法》第19条规定:“有下列情形之一的,要约不得撤销:(一)要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销;(二)受要约人有理由认为要约是不可撤销的,并已经为履行合同做了准备工作。”本题中,甲确定“要约的有效期为1个月”,根据出题人倾

6、向的观点,该要约为不可撤销的要约,其法律意义在于,即使甲发出撤销要约的通知,且撤销通知于乙、丙发出承诺通知之前到达乙、丙,也不能发生撤销的效果,要约依然有效,乙、丙作出的承诺通知于此1个月内到达甲的,合同依然成立、生效。  4.“甲与乙签订买卖合同并交付该别墅,乙支付了全部房款,但未办理产权变更登记”。这一表述包含下列考点:①根据《物权法》第9条,甲、乙之间买卖房屋的法律关系属于“基于法律行为的不动产物权变动”,没有给乙办理过户登记,乙不能取得房屋的所有权,甲依然享有房屋的所有权。②根据《物权法》第15条确立的“区分原

7、则”,没有给乙办理过户登记,不因此影响甲、乙之间买卖合同的效力,如果没有其他无效事由,甲、乙之间的买卖合同有效。甲、乙之间买卖合同有效的主要意义在于,如果甲具有违约行为,乙有权对甲主张违约责任。③《物权法》第34条规定的返还原物请求权。甲虽然还是所有权人,如果甲后悔,甲对乙不享有返还原物请求权。因为《物权法》第34条规定的返还原物请求权的构成要件有三:第一,请求权人为物权人;第二,请求时,请求返还的标的物存在;第三,被请求权人是“现时”的无权占有人。本题中,甲、乙之间的买卖合同有效,乙对房屋的占有是基于有效的债权而占有

8、,乙相对于甲为有权占有人,甲不能对乙行使返还原物请求权,甲无权要求乙将房屋返还给自己。④根据《合同法》第142条,在买卖合同中,合同生效后,合同消灭之前,如果买卖标的物因为不可归责于双方当事人的事由毁损、灭失,标的物交付前,风险由出卖人承担;标的物交付后,风险由买受人承担。本题中,在甲、乙的买卖合同中,房屋已经交付,虽然没有办理过

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