基于互联网思维的t房地产公司商业模式

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1、基于互联网思维的T房地产公司商业模式第二章T公司现状及问题分析第一节T公司的现状T公司成立于2002年，起先是一家专业服务于大中型房地产开发企业的综合服务商。公司经营范围涵盖土地运营、项目可行性研究分析、项目定位、产品设计、营销代理、房地产评估、咨询等专业服务领域。在中原地区，已成功运作了逾80项本土案例，业务范围覆盖郑州及周边10多个地市，积累了丰富的实践经验，形成了房地产行业最优势的资源协作和关系网络。之后，在2010年T公司成立了其下属开发公司，致力于打造品质房产，改变人们对居住的需求。目前，T公司代理业务现有项目10余个，开发项目有2个，

2、分布在郑州市及其周边地区。T公司的代理团队组织设置为直线--职能制和事业部制的统一，具体架构见图2-1。因T公司所承接的房地产项目涵盖郑州市及其周边县市，这种组织架构设置既保证了企业管理体系的集中统一，又可以在各部门负责人的领导下，充分发挥各专业管理机构的作用。同时，各个项目实行事业部制分级管理、分级核算，公司总部保留人事决策，以便于各事业部工作的开展。在代理项目的操作中，T公司延续一直以来的传统营销做法。第一，通过广告宣传、营销活动、渠道拓展促进客户到访执行力。第二，通过现场促销优惠及案场置业顾问的谈判促进客户成交。随着房地产市场的低迷，这样的

3、传统操作模式要想获得好的销售成果越来越难。一方面，房地产市场供过于求，寻找意向客户如同大海捞针。另一方面，由于客户对房地产市场开始有较深的理解，客户不再是往年的“白纸”，置业倾向于理性，这导致普通客户需要很长的意向培育期。在开发项目操作中，T公司复制本土优秀开发商的开发模式，斥巨资打造当地最好的楼盘。但结果也不尽如人意。市场整体不景气、传统代理的销售方式都使得楼盘的去化速度慢。这也就意味着公司回款速度慢，开发周期延长，人员成本、综合管理成本、销售成本都相应提高，间接提高了楼盘的销售均价。而另一方面，购房者需要的是质优价廉的居住场所，开发商无法满足

4、购房者的需求，又给销售“雪上加霜”，这将是一个恶性循环。第二节T公司面临的问题及发展方向转型一房地产行业的PEST分析（一）政策环境（Political）中国的房地产市场已经告别黄金时代，步入白银时代。经过黄金时代，大量的企业进入房地产开发领域，使现有房地产行业出现供过于求的现象。自2014年起，房地产开始进入“寒冬”，政府在今年也相继推出一系列的“救市”政策。政策一：降首付。2016年2月2日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最

5、低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。政策二：推广街区制。2016年2月21日发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。政策三：去库存。2016年4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制

6、度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。政策四：2016年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少。由以上政策可知，国家正在大力鼓励房地产市场发展，从消费者购房门槛、购房后的税收、银行利率调整等方方面面刺激房市，这无疑给T公司的发展营造了良好的政策环境。（二）经济环境（Economic）数据显示，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元

7、，同比名义增长10.4%，增速较去年全年回落0.1个百分点。翻阅该项指标的历史数据发现，这一增速也创下了至少两年来的新低。从销售数据来看，1-2月份，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。商品房销售额5972亿元，下降15.8%。其中，住宅销售面积下降17.8%，住宅销售额下降16.7%。由于销售面积和金额的下降，房地产库存随之上升。中国指数研究院10月19日发布《中国房地产企业监测报告(2015年9月)》，9月成交量环比小幅下降。CREIS中指数据显示，2015年9月监测的主要城市成交面积环比下降2.10%，超5成城市环比下降

8、。从以上数据可以看出，房地产行业受到了全国经济低迷的影响，形势并不乐观。2015年，楼市整体经济表现欠佳。（三）社会人文环境（Socia