美林小镇提案演示版

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1、北京世纪瑞博广告有限公司200万的HOUSE怎么卖——美林小镇小众营销策略建议-37-广告推广建议书1三大基因版块的激情碰撞每块地段都有其专属的地段基因。我们的地段基因可分为三个：1、温榆河风景别墅版块从昌平起韧，以橘郡为代表，从昌平传流别墅区贯穿至名都园、嘉浩、莱蒙湖、再穿越机场路来到天竺别墅群的丽京，丽高与丽斯。温榆河已成为北京以别墅为显征的富人居住带。-37-而且，在市政规划上，温榆河的澄清与流畅已全面开始实施，温榆河岸在别墅客群心目中的地段价值已根深蒂固。1、天竺富人版块天竺别墅开发始于10年前，裕京是北京最早的别墅之一，而且，已奠定了北京传流富人

2、区的客群认可，外籍人士的生活圈领地业已成熟，此价值绝非仅有自然田园风光的别墅生地可比，同时，其市场执行的租售价格也已约定俗成。2、机场高速路城市纽带板块-37-杨林大道出口，机场高速路，三元桥10分钟，本案构成与城市时程最近的城郊高档别墅，由是，本案的第一居所性。CBD超级投资性才成为真正的可行。三大版块的激情碰撞，诞生了美林小镇的地段利基。1软环境优势大于硬环境优势我们虽处温榆河畔，但河岸处野生状态；我们虽处天竺郊野环境，但无成熟林景支持的农田状态；我们虽处天竺经济开发区，但也不像亦庄般的规划成熟实施。-37-因此，硬件环境价值借力较小（不像亚运新新）与

3、之相比，我们的软件环境却颇多价值：A.丽京、丽高、丽斯的成熟富人区（零距离）B.北京高尔夫俱乐部（25分钟车程）-37-A.北京格林赛马会俱乐部（5分钟车程）B.丽京高尔夫练习场（10分钟步程）C.北京国际学校（I、S、B）以及周边国际学校（7—8分钟车程）D.普尔斯马特超市，和睦佳医院（10分钟车程）因此，突显本案的富人区气质，成熟国际生活区氛围，贵族休闲运动及配套，将是更重要价值。因此，我们的地段是：温榆河畔天竺尊爵别墅区。-37-1产品推广定位上抛弃TOWNHOUSE我们的产品：联排别墅，还有叠拼House。依目前的市场产品定位，不错，的确是Town

4、house。不错，去年的确是称为Townhouse年。但在一年的市场战争中，已麻木得激不起一点兴奋。而且，现下的Townhouse良莠不齐；而且，Townhouse已被许多项目拉到了4000多元/平米的心理认知价位。-37-我们精装修8500元/平米在此地段的强价格优势会被Townhouse感冲得荡然无存，8500元是Townhouse这种产品在市场认知域的高端价位。而且，我们的户型从253平米起，总价200万以上也是Townhouse的高价位，比之160—200平米为主的市场主流Townhouse产品，我们高高在上。曲高和寡是市场推广尤其是销售速度的大忌

5、。-37-我们必须抛弃TOWNHOUSE。我们就是别墅，美林小镇就是一个别墅富人区。我们的产品双拼别墅，联排别墅，我们的0.47容积率，51%绿化率都绝对是别墅指标，别墅品质，我们的推广定位只不过是取了产品的上端类型。-37-别墅，作为住宅产品的最高形式，其客群心理价位会潜意识增长。同样，我们与丽高、丽京站在别墅的同一级别里，我们8500元/m2的强价格优势(丽斯1700美元、裕京2200美元)才会更具震撼力。而且，对于高端产品而言，其产品定位和形象定位一定是项目的最高端，客户很在意市场形象带来的身份感和价值感。我们同样不必担心我们的叠拼HOUSE，在任何

6、高档社区里的小户型都是走得最快的就是明显的例证。-37-1天竺富人区的超级投资宠儿这里，我们不要忘了地段价值的一个钻石邻居——CBD。CBD是北京国际帝国公司、国际政务、商务上流人物最聚集的地方，他们构成了一个北京顶级物业的租务市场，这也是香江、名都园等一批顺义别墅，甚至远至龙苑别墅的国际生活租界。天竺别墅群恰恰也是之一，而且机场高速路直达优势更是其它物业无可比及。（另一老别墅区昌平可有这样的风光？？）-37-从租务的周边踩盘看，双拼别墅在3000－5000美元/月，连公寓都在1500美元/月，年投资回报在15%以上，已达地产投资物业的最佳。我们的强价差更

7、对此强力支持。-37-1我们的客群描绘1、未来我们的居住客群将是这样的：-37-8小时的CEO16小时的小镇土著在CBD制造传奇在HOUSE里享受平淡在福布斯上抒写事业在美林小镇里阅读生活-37-1、我们的购买人群有哪些特征？境外或有境外背景的投资客，有别墅物业的投资经历或习惯。国内顶级投资客国内追求国际生活氛围的高端人物海归成功族CBD外企帝国的本土高层人士-37-1风格价值（因未见设计，简述两句）别墅类物业的风格价值是决定购买的重要砝码建筑风格必须与其尊贵生活及独特稀缺性紧密相联，而且必须以文案册式详加描绘引导园林在田园风光塑造上须溶入贵族气息。-37

8、-1“美林小镇·福布斯HOUSE”的形象核心1、分析推导后，美林小