尖冈山地块分析 (2)

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1、尖冈山地块分析　　一、项目SWOT分析　　优势：　　1、环境优美　　该宗地位于规划中的尖冈山高尚居住区内，背倚铁岗水库，周边为坡地和丘陵，结合地形，可以做出高差不同的联体别墅或者独栋别墅。　　2、交通方便　　尖冈山位于广深高速公路和西乡大道的交界处，交通将会十分方便，且处于城市的外围，通勤成本相对较低（塞车的机率较小）。　　3、规模优势：　　本宗地出让面积为21万平方米之多，整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，因此，无论是从本宗地还是从整个尖冈山土地规模来看，都具有规模上的优势。　　4、规划优势：　　尖冈山为宝安区政府规划的宝安区高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一

2、目标顺利实现，那么，该区域将会成为宝安区最有钱人聚集地。另外，由于是规划中的高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。　　劣势：　　1、噪音污染严重　　该宗地由于背靠高速公路，后退红线仅为6米，因此，很难避免高速公路的噪音困扰，这与其高尚居住生活区的环境要求其背离。如何规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域的关键所在。　　2、市场不成熟，培育期较长　　尖冈山居住区为政府规划高尚生活区，但是目前所有的工作只是停留在规划阶段，尚未真正形成居家，生活起的氛围，因此，市场有待培育，有待引导，因此，对于首宗出让土地来说，将会花费大量的成本

3、去宣传推广该区域。　　3、景观改造费用较高　　该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，因此，景观建造成本和地基成本都会相应的有所增加。　　4、配套较差。　　该宗地位于非成熟区，各种配套，如超市，会所，学校等配套都没有明确说明何时建设，给本宗地后期的服务带来很大的不确定性。　　5、关外系列问题的存在　　本宗地作为关外土地，还存在着一系列的宝城片区固有的作为关外城镇的弊病，如治安问题，如关外整体形象问题，如关口的心理落差问题等。所以，本宗土地出让价格不可以高出关内别墅用地的出让价格，否则就会因为可替代性原则，买家倾向于关内买地。　　机会点：　　1、城市化进程　　本宗地最大的市场机

4、会点在于城市化进程的推进。随着城市化进程的推进，关内外一体化，关口的心理障碍越来越小，则无论对于本宗地还是对于整个宝城其它区域的土地来说，都会相应的得到增值。对于本宗地来说，更大的意义在于有力的阻击关外高端客户关内流动的趋势，而不是吸引关内客户关外置业。　　2、宝城经济持续快速发展　　宝城经济的快速健康发展，是整个尖冈山土地出让能够持续的关键。对于尖冈山来说，其目标客户群就是那些在大宝城片区工作生活的企业主，投资环境的好坏，地租成本的高低将会决定他们的去留与否，因此，经济发展，尤其是工业经济，将会对尖冈山土地出让起到非常重要的推动作用。　　3、宝城豪宅市场释放　　本宗地的市

5、场机会来源于宝城市场上的极高端客户一直以来都没有得到相应的释放，对于首宗出让的高尚生活居住区的土地来说，占据市场先机，较早的垄断该客户群，将使本宗地的来自市场方面的最大亮点。　　4、路网改造工程　　路网工程的改造和建设，将会对整个宝城市场带来正面的影响。尤其是宝城南侧，在107国道和海滨大道之间的区域带来前所未有的增值空间和想象空间，而对于本宗地来说，则会因为加强与关内的联系，加快城市化进程而间接的影响本宗地。　　5、地产外移，低密度住宅绝对稀缺　　对于别墅用地来说，深圳市政府已经有明确规定，禁止批复别墅用地。由于需求所在，本宗地算是政策擦边球。正是由于别墅用地稀缺，尖冈山

6、别墅用地的可替代性原来越小，因此，对于想购买别墅的客户来说，选择尖冈山是因为其稀缺所在。　　6、政策支持　　该宗地市尖冈山第一宗土地出让，成功与否对于后期土地的推出有着重要的意义，因此，相信政府在土地的拍卖底价，土地拍卖过程中的一系列承诺都会实现。威胁点：　　1、市场不确定性因素较多，土地供应计划，宝城其它区域别墅用地的情况。　　对于尖冈山居住区来说，存在着很多的市场不确定性因素，一方面，尖冈山土地整体出让计划还未出台，其相应的后续土地出让时间，规模会对本宗地造成一定的影响。另一方面，宝城市场其它区域尚有部分土地可以规划为低密度住宅，如西乡滨海区，如果该区域的土地启动，将会

7、对本项目造成一定的影响。另外，关内别墅或者townhouse，未来几年有多少的供给量，尚是一个未知数，因此，其他区域别墅在未来几年的供给量的大小会对本宗地带来很多不确定性的影响。　　2、政策威胁　　对于本宗地来说，尽管政府已经明确规划为别墅用地，但是，由于中央政府对于别墅用地，及其政策方面都有严格规定，政策变动风险较大，而且，银行对于别墅用地的支持力度也存在一定的变数，风险也不小，因此，在政策方面，应该综合考虑。　　二、计价依据　　由于本项目在宝城片区没有可比实例，故只能选择市区的别墅作为计价依据。　　1、关口价格