株洲株董路安置小区项目设计方案

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1、株洲株董路安置小区项目设计方案第一章总论1.1基本情况（1）项目暂定名称：株洲株董路安置小区（2）项目建设单位：株洲市诚建房地产开发有限公司（3）项目所在地：芦淞区快速环道东环线段。（4）项目主要内容：该项目由株洲市诚建房地产开发有限公司开发建设。容积率1.49,总占地面积13999.77平方米，其中4378.06平方米为代征道路。该项目计划建成株洲市安置房房社区，解决本市部分中低收入人群及拆迁户住房困难。本次报告主要对项目建设可行性进行研究，以供决策者参考。（5）项目估算总投资额为5887万元。（6）项目建设进度安排：项目建设期计划18个月。2012年8月

2、底前完成项目前期工作，2012年年底动工兴建，2014年中以前全面竣工交付。1．2项目建设的必要性（1）住房市场三者并存适合国情 ，具有社会保障性。26我国住房市场走的是商品房、经济适用房及廉租房三者并存的模式。幅面最宽的是广大中低收入家庭。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，如此的高比例显见其社会保障功能。2004年5月13日，建设部、发改委、国土资源部和中国人民银行联合下发文件《经济适用住房管理办法》并正式施行。明确经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。20

3、05年4月30日，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条强化规划调控，改善住房供应结构中强调“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主。第六条为加强经济适用“住房建设，完善廉租住房制度，可见国家坚定执行并提高百姓住房保障的决心。可见经济适用房的特殊性、必要性及重要性。依我们现有国情，中低收入家庭阶层庞大，是无法以纯福利分房、完全依赖政府的补帖完成，故中央政府提出经济适用房，才能从根本上解决百姓住房问题。而实际上经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势

4、，目前只有4.61%。供给市场的严重失衡。自1998年，为解决广大中低收入家庭住房困难，中央政府提出“建设经济适用住房”，明确其是具有社会保障性质的政策性(政策优惠)商品房，开发商以微利价出售给广大中低收入家庭。它具有经济性和适用性的特点。经济适用房以“微利”原则激活市场，同时保障社会住房体系，这正是我国关于《城镇住房制度改革，加快住宅建设》的思想体现，以期最终完成居者有其屋的目标。经济适用房的出发点和目的，就是让广大百姓居者有其屋。（2）建好株董路安置小区小区利于本市房价调控。2011年4月份开始的以“稳定房价”为目标的房地产调控已两年多了，从统计数据看，

5、房价攀升的局面依然在我市不同程度地存在。26为什么？其实问题就出在“稳定”上。从2005年3月26日的国务院出台的调控房价的八点措施和5月11日的关于抑制房价过快上涨的文件看，“稳定”是政府政策的出发点，政府不希望房价上涨或是下跌。但从各国经验来看，房地产市场的“软着陆”是一场充满悬念的棋局。我们首先从房地产市场的价格形成机制说起。房地产市场与一般商品市场是不一样的，对于房地产而言，正常的“需求”当然是住居、办公、商业等，但它除了可以满足人们住居等的消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的

6、内容，一个是消费需求，一个是投资需求。正因为房地产具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增

7、加，预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”26主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的。那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给和需求则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”，市场价格会进一步下跌。因此，我们简单概括投资品市场的价格波动

8、规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有