——单身公寓市场分析——

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1、莲花物业国煜房产·江宁路项目专刊江宁路项目规划参考——单身公寓市场分析市场篇[——客源客层分析——]图表1-1.上海市青年一族购房预算分析图图表1-2.上海市青年家庭总收入调查图6莲花物业国煜房产·江宁路项目专刊图表1-3.上海市青年一族购房动机分析图图表1-4.单身公寓客源客层分析年龄26～30岁及31～35岁特性开始职业生涯的年限不长，手中均有一些存款，渴望独立自主的生活职业IT、服务业、企事业单位、媒介、金融、个体等购房动机投资出租为主以及自住购房面积50～70平方及70～100平方住户会所运动娱乐型会所6莲花物业国煜房产·江宁路项目专刊[——单身公寓需求特征分析——]·

2、明显的地段优势和控制得当的总价。目前，城市精装公寓的地理位置优势尤为明显。由于繁华城区生活起居环境的大大改善，周边出行交通的快捷便利，使年轻人彻底摆脱早出晚归的困扰。临近区域中心地带的一套建筑面积约在30～40平方米的商品住宅，总价不超过35万范围，首付款额度较小，为那些月收入较高而少于积蓄的年轻人购房提供了购房良机。·房产功能向投资方向转移。市中心小户型多集中于人口稠密、商业活动高度发展之地，交通的便捷、生活的便利使地处黄金地段的小户型升值潜力提升，这对于投资者来说同样具有极强的吸引力。除了居住、保值外，近年来房产的“投资功能”已开始被消费者所关注。购买小户型的单身公寓，只需

3、交付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年收益率又高，不失为长线投资获利的良好方式。上海作为国际大都市，国际友人、外省市来户的暂住和工作人员使上海市的房屋租赁市场日趋热闹，地处中心城区租金行情也在不断看涨，使购房者相信可以通过租赁市场，选择以租金还贷的方式收回早期投资。·消费主体的年轻化和消费观念的更新。买家的不断年轻化，是近年上海房地产市场出现的新气象。这些当代年轻人在沪上无房户中占了90%的比例。对于正值创业阶段的年轻人来说，尚缺乏足够的经济基础买大户型商品房，但买套交通方便、首付额度小。月供少的小房型，是件不难之事，这种分阶段多次置业的观念正为更多人接受。在众多购

4、买小房型的客户中，女性购买者的比例超过50%也成为一个市场现象。购买小户型的女性一般都将其作为过渡性居住产品，以未婚者居多。将来结婚之后再与丈夫一起购买家庭居住用房，而此套市中心小户型住宅则成为自己婚前的个人财产，可用于出租等方式获取一定的利益。·完善的物业设计和物业管理满足了新上海人的渴望。目前上海住宅品质与境外相比，可以说并不落后，但装修的品质却还不能与境外相比。自行装修，不论从成本和技术上都存在很大的难度。如果发展商出售的是装修房，就可以由专业人员设计，从先进的理念出发，最大限度地体现全新的生活方式，住宅设计和居室装修统一考虑，会使住宅的建造更为经济合理。青年住户由于工作

5、的需要流动性大，长期频繁地搬动住处已经很寻常。因此，理想的单身公寓还必须是入住方便的。另外，从人性化的设计角度出发完善物业配套，最大限度地为年轻业主提供生活便利，更在无形中提升了产品的负加值。6莲花物业国煜房产·江宁路项目专刊[——单身公寓产品总体分析——]图表5-5。现有单身公寓市场推案状况表案名区域推案量去化率虹桥首席闵行区174套100%世纪之门普陀区500套100%蓝朝部落静安区552套100%中福花苑黄浦区377套80%瑞虹新城虹口区正在推出/中远两湾城普陀区尚未推出/综上所诉，目前上海市单身公寓产品具有以下一些共性：地段位置·良好的地理位置——市场上此类产品几乎都位

6、于环线以内，且距离区域内的商业中心网点较近，生活购物等日常活动都较为方便。·便捷的交通——临近公共交通枢纽及轨道交通，不仅给住户出行带来快捷便利，同时为连接其它区域，提供了多种选择。规划设计·为客户提供多种时尚简约的装修风格，任其选用，既能体现住户的个性，又方便省事。·规划较小的房型，面积在30～40平方米/套。·总价范围基本控制在20～40万之间/套。·市场上现有产品几乎均规划了面积在3,000～4,000平方米的空中花园。6莲花物业国煜房产·江宁路项目专刊物业服务·时尚、便利的社区服务设施——除室内服务设施以外，还在室外设立的篮球场，网球场，以及游泳池等运动休闲场所。·内容

7、丰富的会所——提供24小时酒店式服务，以及符合青年人生活消费习惯的各项娱乐购物场所。投资价值·较低的首付款——此类产品所处的区域，通常单价范围均在7000～8000元/平方米之间，总价范围基本控制在20～40万之间/套，首付20%约（4～8万元），便可轻松入住。·较短的投资回收期——地处市中心的小户型住宅，由于其良好的地理环境，使“以租养房”的风险降低，并且可利用租金在较短期内收回投资。例如：图表5-6.建筑面积37.11平方米总价31.469万元20%首付款6.4697万元贷款总额25万元