广西钦州某商业步行街项目策划案

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1、步行街项目营销推广案前言：本案以项目现实条件为基础，以销售目标为导向，旨在深度挖掘项目卖点以期达到以下目标：目标：一、通过高效宣传，实现项目最大的告知力，树立开发商的品牌优势；二、最大化蓄水、积累优质客户；三、通过合理的销售政策，实现项目的最高利润回报。项目现阶段工作阶段总结2009年已完成工作已完成成果区域宏观经济背景研究钦州市土地市场、房地产市场调研项目的优劣势分析和价值判断项目定位项目案名及宣传基调钦州市房地产市场调查分析报告项目的市场定位与初步营销策略提交整体定位及营销报告根据客户建议深化研究，完善报告第一阶段项目面市、定位、初期宣传2010年第二阶段项目启动、蓄水第三阶段营销战略至今

2、工作思考：从以下几个问题出发，提炼我们的思考过程。WHO卖给谁——不同的产品，客户在哪里，如何打动他们购买产品，应该编织一个什么样的预期给客户；WHAT卖什么——如何从项目定位中深度挖掘项目卖点，如何实现受众接受度的最大化；WHY怎么卖——盈利模式的思考，明确项目的哪些部份先赚取现金流，哪些部份是通过营销整体推进，赚取项目溢价及品牌WHO——卖给谁》》》一、钦州地产市场宏观扫描二、金湾项目目标消费群体三、目标消费群体购买决策分析钦州与周边市县的位置如图所示钦州市城镇规划钦州处于北部湾四城市中心的位置，从区位来看，钦州的区位得天独厚，是我国少有的集沿海、沿江、延边于一体的经济开发区。钦州市将贯彻

3、“大港口、大工业、大旅游”的战略，把钦州建设成经济发达、环境优美、社会稳定的海滨生态城市一、区域再认知钦州市房地产市场启动较晚，但发展速度较快。钦州市在2002年之前没有真正意义上的房地产，从2002年开始，房地产开始缓慢发展；2002到2005年是房地产缓慢发展时期；2005年以来，房地产发展加速，到2008年，钦州房地产开发企业达到169家，房地产开发投资额、销售额、销售面积均大幅增加。从相对速度来说，2005年是钦州市房地产价格高速增长的一年，2006年有所放缓，2007年至今一直延续房价快速增长态势。钦州房地产市场发展趋势图缓慢发展期快速发展期020304050607080910区域

4、宏观经济钦州市在2004年至2009年房地产投资额钦州市在2004年至2008年房地产销售金额钦州市在2004年至2009年房地产销售面积区域宏观经济钦州市房价收入比比较表结论：2008年钦州市普通居民的住房负担相对较轻，房价相对合理。钦州市房价收入比整体趋于上升趋势，钦州市民购房负担日益加重。钦州市房价增长率/GDP增长率比较表结论：2007年至今是钦州市房价快速增长时期，08年之后钦州房价增长速度远高于GDP增长速度，说明钦州市受金融危机的影响很小。（注：房价收入比：即商品房平均销售价格与城镇居民人均居住面积的成绩，与城镇居民可支配收入的比值。）房价收入比值是评价普通居民住房负担的重要指标

5、，同时反应房价的合理性。（注：房价增长率与同期GDP增长率的比，可以衡量房价增长速度与趋势的合理性。）数据来源：09年钦州市产业市场数据库区域宏观经济利好政策利好政策基础建设战略部署钦州规划2008年，《广西北部湾经济区发展规划》批准实施；对钦州市的城市建设有了明确的规划，要求钦州按照大城市规模规划建设，依托港口和临港工业发展；商务部下发《关于确定第二批加工贸易梯度转移重点承接地的决定》国务院下文批准建立广西钦州保税港区；钦州成为全国第六个、西南第一个保税港区；金海湾大桥、滨河西路北段、扬帆大道等建成，滨河东路、滨河西路等建设；城市环城道路建设等；钦州市将贯彻“大港口、大工业、大旅游”的战略，

6、把钦州建设成经济发达、环境优美、社会稳定的海滨生态城市。以“一江两岸”为轴心，实施“东进”“南拓”及“通江大海”的城市空间发展战略。。宏观经济钦州市自2008年以来面临前所未有的发展机遇随着海南房价的节节攀升，投资客的盈利空间越来越小，因此很多投资客将目光转移到如北海、钦州、防城港等地区。钦州作为国家保税港区，国家重点建设的码头，必将带动很多方面的需求，在房价上，钦州房价还有一定的升值空间。2009年，钦州购房群体中已出现投资群体，至少有40%是外省的。吉林、黑龙江、上海、广东等地是钦州购房投资客的主要客源地。钦州独特的地理位置和自然资源决定了其房地产市场是面向全国的。宏观经济新政影响力立竿见

7、影消费者开始持币观望整体市场转向在春节过后就开始，首先是在舆论上的造势，加上春季是传统的销售淡季，进入两会后，市场开始高度关注政策变化走向，消费者开始持币观望，新政策的出台开启了楼市调控最重一棒。滨海新城成为楼市新发力点钦州的楼市发展已经完成了第一轮“区域内部市场需求释放”阶段，正在转向以外来消费支撑为主的第二阶段。随着钦州滨海新城的开发，以及业界传闻的“大佬”级开发商进驻，钦州楼市有机会在下一轮