苏州国展商业广场技术标

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1、目录第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划21.1项目整体分析21.2项目管理服务的模式和特点81.3项目管理服务的设想与方案12第二章服务组织机构及人员管理、培训152.1管理机制152.2人员管理222.3人员培训28第三章各项规章、制度、措施343.1公众服务管理规章制度343.2档案管理制度523.3公建配套管理规章制度563.4物资配备613.5房屋、设施设备管理规章制度653.6各项应急预案72第四章物业管理服务其他方案、设想814.1提前介入协助招标方的服务内容814.2便民措施924.3代收代缴费用收取具体管理方案954.4节能减排、

2、低碳环保、增收节支方案964.5物业管理优秀项目的创建974.6社区文化活动1004.7高科技的管理手段1024.8协助业主委员会的筹建工作104105第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划1.1项目整体分析1.1.1项目地理位置分析苏州国展商业广场项目地理位置优越，位于苏州市最繁华的商业区——石路地区，占据市区中心宝地，环境优美，文风醇厚，闹中取静，配套设施完善，尽享都市风情，东北角即为石路步行街，周围有石路国际商厦、苏宁电器等商业形式，西侧更有新苏购物中心等大型商业体，并邻苏州纵向主干道广济路、向北可直通城区、平江新城及相城区，北侧是石路地区中主

3、要的道路金门路，是连接石路与观前街商业区的主要道路，周边商业气息浓郁，人流量较大，有良好的购物、办公与休闲的环境。无论办公、休闲、度假、购物等都非常便利，可谓集政治、文化、商业、休闲为一体的高品位综合体。项目分为南、北两个片区，北部主体建筑为一栋44层超高层酒店式公寓及沿西侧广济路另一栋26层的高层公寓式酒店，裙房一至七层均设计为集中一站式商业广场，屋顶主要布置为屋顶绿化。南部地块为一栋L型高层与另一栋点式高层，均为公寓式酒店及办公楼，并带有四层商业裙房。整个基地南北两侧商业裙房以上相连，形成一片整体性均比较完善的集中体块，彰显了石路地区地标性建筑的统

4、一性。我们服务的对象除了酒店式公寓、办公楼、商业的业主（使用人），还包括来国展商业广场购物的客人。同时我们服务对象还有与苏州国展商业广场物业管理和服务息息相关的设施设备、车辆、消防等各类事物。苏州国展商业广场项目地处市中心区域，常态化的交通拥堵和人流潮，就要求我们必须从实际出发，在严格规范的前提下，运用“三细”工作方法（即细心、细致、细微），最大程度地与苏州国展商业广场开发有限公司相关对口部门配合，创造一个安全、节能、舒适的居住、办公、购物环境，把苏州国展商业广场的管理、服务成安全有保障、服务有特色、业主有满意、社会有口碑的商业广场。1.1.2主要客户

5、群体分析为实现对项目更加准确的分析及定位，我们通过对项目周边的市场调研及对项目的整体功能定位分析，对项目业主类型构成进行如下初步预测：1.1.3住宅客户群体：学术界人士、商界人士、政界人士、海外归来人士；写字楼主要客户群体：高科技公司、专业事务所、贸易公司、科技、管理咨询公司；酒店式单身公寓：高级白领、年轻学术科研人员、外籍人士、SOHO一族、投资型客户；商业：投资租赁业主、自主经营业主。1.1.4客户需求分析客户群体特点需求分析写字楼高科技公司1、公司规模较小，人员流动性较大；2、从业人员以年轻人为主，多是从事开发、创造类型的工作；3、工作时间较为松

6、散，具有很大的不确定性。1、需在人流、物流的控制方面加强管理力度；2、对商务服务的需求量较大；3、需要相对宽松、自由的环境中工作；4、由于工作时间不确定，需要提供全天候的服务。105专业咨询公司1、公司规模属中、小型，但运做较为规范；2、对公司整体形象要求较高；3、从业人员知识层次较高。1、通过服务人员素质、写字楼内部管理、服务，营造高质素的写字楼环境；2、需要高档次的特色服务。专业事务所1、规模属中、小型，但人流量大；2、主要从业人员素质高；3、对安全性要求较高。4、对资料的安全及保密性要求高；5、人员素质高，且较为关注细节。1、控制人流出入；2、作

7、环境的要求高。3、控制写字楼内的人流、物流；4、重服务过程中细小环节的科学化，规范化。贸易公司1、人员素质参差不齐；2、出入量较大。1、严格的人流、物流把关；2、需要周到、便捷的商务服务。酒店式公寓高级白领1、人员素质较高；2、工作强度高，压力大；3、生活较有规律性，但商务出行较多；4、注重服务的实效性和生活的便利；5、注重生活情调、氛围的营造；6、希望享受到先进的。1、对生活的便捷程度要求较高；2、家政服务的要求高；3、提供全方位的商务服务和家政服务，解除其工作的后顾之忧；4、需要公寓提供的服务内容符合其日益增长的需求。年轻学术研究人员1、人员知识层

8、次高；2、学习、工作时间较为松散；3、家务自理能力较弱。1、对服务的质素要求高；2、对公寓内公