第二章：物业管理服务

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1、第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容一、特点：公共性和综合性广泛性和差异性即时性和无形性持续性和长期性二、内容：常规的服务内容（对全体业主、8项）特约的服务（对个体业主）三、服务标准：三类标准，重点是一级服务标准服务标准≠全国物业管理示范小区标准6物业服务收费一、物业服务收费原则1．合理原则2．公开原则3．收费与服务水平相适应原则二、物业服务收费管理（一）收费定价形式政府指导价——等级标准+基准价格+浮动幅度市场调节价——依市场原则协商价格（二）收费形式1．包干制形式：物业服务费=物业服务成本+法定税费+企业利润2．酬金（佣金）制形式：物业服务

2、资金=物业服务支出+企业酬金酬金制的三项义务每年不少一次公布收支情况及时答复业主方对收支情况的质询聘请专业机构财务审计（三）物业管理服务成本构成：6九项成本构成注意：物业共用部位、共同设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本。（四）物业服务费的缴纳1．业主是缴纳物业服务费的第一责任人2．非业主使用人不履行缴费义务，业主负连带责任承担缴纳义务3．建设单位全额承担未交付使用房屋缴费义务4．业委会对欠费业主应当督促其交纳5．管理企业不得向业主收取供水供电等公用事业单位代收代支费用之外的费用6物业服务合同一、物业服务合同

3、的认识1．物业服务合同是业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，地位非常重要2．物业服务合同属于民事合同范畴，民事主体关系是平等的3．物业服务合同属于合同法上的无名合同范畴，即独立的合同类型。不等同于委托合同性质4．物业服务合同因不同物业管理阶段，分为前期物业服务合同和物业服务合同二、物业服务合同内容：8项基本内容+其他约定三、前期物业服务合同由建设单位选聘物业管理企业，并与其签订合同，对物业实施管理服务的合同（一）前期物业服务合同特征1．过渡性2．主体特殊性：合同由建设单位和物业管理企业签订3．要式合同6（一）前期物业服务合同的时效1．前

4、期物业服务合同可以约定期限2．前期物业服务合同是一种附终止条件的合同（二）前期物业服务合同的主要内容8项基本内容+其他约定一、物业管理企业的义务（一）维护物业管理区域秩序的义务主要方式履行告知义务履行制止义务履行报告义务（二）履行物业管理区域安全防范协助义务发生安全事故管理公司履行三项义务1．立即采取应急措施，避免扩大损失2．及时向有关行政管理部门报告事故3．协助做好救助工作二、物业管理企业的责任未能履行合同根本不履行不完全履行6第四节物业使用与维护一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘三、公用事业单位应当

5、依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四、业主装饰装修房屋应当依法规范五、利用物业共同部位、共用设施设备经营应当遵守有关的规定6