石柱黄水项目一期经济论证报告

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1、石柱黄水项目一期经济论证报告石柱黄水项目一期经济论证报告海丰建设集团有限公司投资发展部目录4第一部分：项目总论411>.1项目背景51.2项目概况51.2.1项目名称51.2.2项目建设单位51.2.3项目地块位置及周边现状51.2.4项目规划控制要点61.3主要经济指标61.4论证结论7第二部分：市场研究72.1全国市场研究72.1.1宏观环境分析142.1.2全国房地产行业发展分析152.1.3全国市场研究论证总结及趋势判断162.2重庆市房地产市场研究162.2.1重庆环境分析182.2.2重庆

2、市房地产市场现状222.2.3重庆市房地产市场发展趋势272.3项目区域市场分析272.3.1区域环境分析282.3.2区域房地产市场成长状况302.3.3区域房地产发展趋势32第三部分产品分析及建议定位323.1项目周边环境343.2黄水区域内产品供应特征363.3产品目标客群研究363.4项目拟定位方案363.4.1竞争项目市场调查423.4.2项目SWOT分析433.4.3项目定位方案44第四部分：项目开发方案444.1规划设计要点444.2产品设计建议454.3项目实施进度454.4营销思路建

3、议46第五部分：投资估算与投融资方案465.1投资估算465.1.1投资估算相关说明465.1.2分项成本估算475.1.3单位成本475.1.4销售收入估算485.1.5税务分析495.1.6项目资金预测495.1.7现金流量表495.1.8自有资金的核算505.2投融资方案505.2.1项目融资主体505.2.3融资方案分析505.2.4投资使用计划505.2.5借款偿还计划51第六部分：财务评价6>516.1财务评价基础数据与参数选取516.2财务评价516.2.1财务盈利能力516.2.2静态

4、获利526.2.3动态获利526.2.4偿债能力分析526.2.5综合指标表536.3财务评价结论53第七部分：不确定性分析537.1盈亏平衡分析537.2敏感性分析537.2.1变动因素一售价变动547.2.2变动因素二成本变动557.3风险分析557.3.1风险因素的识别和评估567.3.2风险防范对策和建议57第八部分：论证结论58第九部分：附录58附件：注意事项本论证报告由于资料受限等原因未作项目合法性论证，同时基于我部专业对项目环评、地勘、建筑设计等方面未作可行性论证。本项目主要通过对宏观经

5、济、房地产政策、市场状况等研究判断项目区域经济、规划、政策、房地产市场以及竞争对手状况，从而从经济上论证项目的可行性。在论证过程中有关项目相关技术指标均由重庆盛景生态旅游开发有限公司提供，我部对其数据全面如实引用，但对其数据的正确与否无法判断。此报告在经济论证中分为自留部分即酒店部分和销售部分即开发部分进行经济测算，并在此基础上进行了合并测算，在测算过程中针对不同部分采取了不同的回报要求（具体见报告及附表），涉及汇率按照3月7日汇率计算并假定计算期内汇率不变（仅酒店管理费涉及，影响极小）。本项目在论证

6、过程中未能从重庆盛景生态旅游开发有限公司收集到有关项目策划、营销相关资料，因此涉及部分均为我部建议方案，仅供参考。项目论证过程中受我部工作人员专业、能力各方面因素所限，可能存在较多的不足和错误，敬请领导及读者批评指正，对论证数据仅供领导及相关部门参考之用。第一部分：项目总论1.1项目背景黄水镇因旅游、气候环境良好，同时在政府政策等多方面的共同作用下，投资环境良好，该镇针对黄水国家森林公园清爽宜人，风景秀丽的特定环境，注重立足长远，着眼未来，高度重视招商引资工作，并出台了一系列优惠政策，全方位地为外来投

7、资商宽松环境，吸引外商纷纷拥进黄水这方热土投资开发。重庆市浦辉房地产开发公司投资3个亿，在毕兹卡绿宫已修建15万平方米商品房，重庆市康庄房地产开发公司投资1.5亿元，在碧波荡漾的黄水人工湖沿岸新建了计10万平方米欧式小别墅，石柱紫竹山水房地产建筑公司投资4000万元，在迎宾北路新建商品房6万平方米，万州云邸房地产公司投资3900万元在黄连大道原老红砖厂新建井字形小区。神农集团旅游综合开发，重庆医科大学黄水附属康复医院，重庆师范大学培训中心等一批项目已正式启动。总投资2.3亿元的“一改五化”。“一改”即

8、集镇房屋风貌改造；“五化”即对集镇实施油化、绿化、美化、亮化、净化。基础设施建设已全部完善。神奇的原始森林——大风堡景区景点、油草河峡谷漂流探险已全面对外开放。黄水处于重庆旅游资源十分丰富的县域，该县抢抓西部大开发和三峡建设的大好机遇，调整产业结构，着力培育以旅游业为龙头的第三产业，制定了一系列招商引资优惠政策，形成了;一园;（黄水国家森林公园）、;一场;（千野草场）、;一街;（西沱土家风情街）、;一人;（巾帼英雄秦良玉）的总体发展布局，充分利用新三峡环