开展契税价格认证工作初探

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1、开展契税价格认证工作初探马鞍山市价格认证中心张毅马鞍山市价格认证中心在市物价局的领导下，于2006年底正式开展了二手房地产交易契税应税价格认证工作，截止2008年11月，共认证房地产近200宗，认证总面积7万平方米，认证总标的2.5亿元，为国家计征税款约900万元。现就如何开展好契税应税价格认证工作做一些初步的阐述：一、开展契税价格认证的必要性和可行性按照《契税暂行条例》的规定，契税的计税依据是以买卖双方商订的成交价为税基，这种计税方式虽然从理论上讲有其一定的合理性，但从实际执行的情况看，存在不少漏洞，主要表现在二手房交易过

2、程中，买卖双方为达到少缴契税的目的，在向财政部门缴纳契税时，申报的成交价格往往低于实际成交价格。由于违规的成本极低，被发现后也无任何处罚措施，所以申报契税应税价格时存在大量的虚假合同。为此，《契税暂行条例》同时规定：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由县级以上人民政府契税征收机关参照市场价格核定。由于财政部门缺乏必要的价格认证（评估）专业知识，所以迫切需要一个既有核定房地产价格专业技能又能体现政府公信力的机构来从事契税应税价格认证工作。而认证中心恰恰符

3、合以上要求，认证中心开展此项工作，出具公正权威的价格认证报告，就能够及时化解各方面的矛盾，同时保护国家税收的严肃性。二、现阶段开展契税应税价格认证工作的三种形式考虑到历史原因和现行法律法规的障碍，现阶段各级认证中心系统应该以不同形式积极介入契税应税价格认证工作。我们认为以下三种方式可以参考。1、认证行政区域内分地区最低征收价格。此种方式主要针对二手普通住宅房。由于二手普通住宅房在同一特定的区域内价格具有同质性，即成交价格在修正完楼层、年代、朝向等因素后相差不大，所以可以通过对现阶段成交实例的收集整理，制订出分地区的最低征收价

4、格，供财政部门征收契税时执行。如我们马鞍山市就由物价局、财政局协商，将全市分为十九大区域、三十二小板块，联合下文发布最低征收价格，公正、公开地征收契税，收到了很好的效果。2、认证具体交易的房地产，确定个体税基，即“一房一价”。此方法主要是针对门面房和办公房，因为该类房产很难定出准确的区域价格，必须进行个别价格认证。虽然认证机构投入人力、物力、财力较多，但结论准确客观，易于征收机关掌握，也利于化解当事人的对立情绪。马鞍山市认证中心为高效地开展契税应税价格认证工作，抽调专人负责，印制了《契税应税房地产价格认证委托书》，设计了专门

5、的认证结论书格式，确定了“接受委托、现场勘查、市场调查、制作报告、送达报告”等一整套工作流程，从而保证了价格认证和契税征收的有序衔接，大大提高了工作效率。同时，对当事人也做好解释工作，用科学的认证方法和详实的市场数据来说服当事人，取得他们的理解。这些细致入微的做法在纳税人和征收机关之间起到了有效的沟通作用，极大缓解了财政部门的工作压力。3、目前部分省市也在开展契税应税价格评估工作，但基本上是房地产评估机构接受交易当事人的委托，出具评估报告，由当事人提供给财政部门做为征收契税的参考依据。但由于当前中介市场发育的不完善，许多房地

6、产评估机构为了业务的需要，迁就当事人的意愿，刻意低评应税房地产。认证中心做为具有价格裁定职能的部门完全可以对当事人自行提供的评估报告进行复核，对不符合实际的结论重新进行价格认证，避免国家税收流失。三、开展契税应税价格认证遇到的具体问题1、从政策层面上讲，契税应税价格认证工作的开展，无论是国家还是地方都缺乏必要的法规政策依据，部分省、市、县从事该项工作主要还是停留在部门与部门协调的基础上，很容易随着客观环境的变化和部门领导人的变更而影响业务的开展。同时，国家发改委给各认证中心下发的机构资质证上标明的“应税物”是列在涉案业务的大

7、项中，似乎与开展契税应税价格认证工作不相对应。目前迫切需要尽快制定应税财产价格认证的规章或规范性文件。这是契税应税价格认证工作开展的重要法理基础也是依法行政的需要。同时应该将应税物价格认证所需经费纳入财政预算，保障经费是开展这项工作的重点和关键。如果把契税应税价格认证作为创收的手段将直接影响该项工作的生命力。2、从技术层面上看，认证中心系统长期从事涉案财物价格鉴定工作，虽然也曾涉及房地产领域，但相比较契税应税价格认证来看，无论是房地产交易价格资料数据库的收集和整理，还是房地产方向的专业价格认证人员都严重缺乏。因此必须在应税物

8、价格认证专业队伍和整个认证规范的建设上花大力气，下真功夫，否则即使是接受财政部门的委托，工作起来也非常吃力，不能在较快的时间内给出客观准确的价格认证结论，甚至反而会激化当事人和征收机关之间的矛盾，影响价格认证中心的权威性。契税应税价格认证是价格认证中心新开拓的工作领域，面临的诸多新问题。但