2008年安徽阜阳皖西北城市商业广场可行性分析报告

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1、目录前言2一、报告编制目的2二.报告编制说明3三、特殊说明3第一章　总　　论4一、项目基本情况4二、经济技术及财务指标6三、结论、存在问题与建议7第二章项目建设背景与开发商、发展商概况9一、项目建设背景9二、项目建设的必要性10三、项目建设的可行性13四、项目可行性研究的依据14五、开发商简介14第三章市场分析与预测15一、社会经济状况15二、房地产市场宏观形势分析及预测18三、项目的市场情况分析及预测32第四章　　建设条件及选址37一、区域概况37二、自然条件37三、公共服务设施39四、工程地质41五、水文地质41六、地址选择41第五章　规划设计方案42一、

2、规划设计方案的指导思想42二、规划设计方案的原则42三、建筑规模及规划设计方案设想43第六章　营销策略及方案51一、营销策略51二、营销方式53三、销售节奏与策略56五、租售计划62一、环境保护63二、劳动卫生与安全64三、项目内部安全保护67第八章　物业管理与劳动定员68第九章项目实施进度与管理70一、项目管理70二、项目监理71三、项目建设工期和实施进度72第十章节约能源73第十一章　项目投资估算及资金筹措75一、投资估算的原则75二、财务测算报告：76三、风险分析86第十二章　结论及建议88一、结论88二、存在的问题及建议89三、特殊说明91阜阳—皖西

3、北城市商业广场可行性分析报告前言一、报告编制目的1、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议。3、对项目进行投资分析和风险分析。4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。二.报告编制说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例，对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。本可行性研究报告

4、的计算时点为2008年9月。三、特殊说明　　在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于一般行业指标。第一章　总　　论一、项目基本情况1、项目名称：皖西北城市商业广场2、项目单位：开发商：阜阳巨龙房地产开发有限公司3、项目负责人：康勇4、项目建设地点：颍泉区皖西北商贸城中心广场，沿街东西宽134米；南北长104米，占地面积22亩，约14000平方米。5、开发目的

5、：①发展泉北城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力；②带动皖西北商贸城商业经济发展，树立泉北新区城市新形象。③招商引资，推动泉北新区城市经济快速发展。④提高皖西北商贸城商业档次，改善城市居民购物和居住条件。⑤提高企业自身经济效益，加快企业发展。6、建设内容：该项目占地22亩（14000平方米），总建筑面积约11万平方米，其中商用面积4万平方米（含人防和设备用房5000平方米），办公住宅7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。皖西北城市商业广场项目从功能上分为三部分，地下部分：为人防、设备间、停车场，约10000平方；裙楼1～4层为

6、商业服装及小商品批发商城，约40000平方；5-28层以上为2座办公塔楼，约70000平方基地容积率7.0，建筑密度70％，机动车停车泊位300辆(地下室及户外)。7、项目总投资：3.5亿元人民币。二、经济技术及财务指标皖西北城市广场主要技术经济指标表1序号项目单位指标1规划总用地面积平方米140001.1其中建筑用地面积平方米100001.2公共占地面积平方米40002总建筑面积平方米1100002.1其中住宅建筑面积平方米02.2写字楼建筑面积平方米700002.3餐饮娱乐建筑面积平方米02.4商铺建筑面积平方米400002.4.1其中负1层商铺建筑面积平

7、方米50002.4.2底层商铺建筑面积平方米100002.4.3二层及以上商铺建筑面积平方米300003建筑密度%704容积率　6.005绿地率%206销售收入万元450007建设投资万元356588投资利润率（税前）%19.87%9投资利润率（税后）%13.32%10全部投资财务内部收益率（税前）%30.07%11全部投资财务内部收益率（税后）%20.62%12全部投资财务净现值（税前）万元328513全部投资财务净现值（税后）万元153414全部投资投资回收期（税前）年1.1515全部投资投资回收期（税后）年1.14项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财

8、务评价项目可行。三、结论、存在问题与建