2009年闵行区房地产市场运行状况及2010年展望.doc

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1、2009年闵行区房地产市场运行状况及2010年展望上海房协网来源：上海市房地产行业协会闵行工委发布日期：2010-5-202009年的闵行楼市与整个上海乃至全国各大中城市一样，在摆脱了2008年全球金融危机以及美国次贷危机的阴霾后，出现了强力反弹，成交量、价均已达到历史最高点。自2008年底，国家出台了一系列刺激楼市政策(包括营业税、契税、银行贷款利率等方面的优惠措施)，2009年上半年，压抑了一年多的大量刚性需求集中释放，闵行住宅市场快速回暖，下半年改善型需求和投资型需求积极入市，助推了闵行楼市节节攀升，全年成交套数较2008年翻一番左右。但供应方面

2、，受2008年金融危机及市场预期不明确影响，闵行2009年房源供应较为紧缺，供不应求矛盾突出。受市场成交量快速回升的影响，闵行房地产市场成交价格也水涨船高，成交均价逐月持续上扬，全年闵行区总销售额近800亿元左右，再创历史新高。2009年国家相对宽松的金融政策为开发商买地提供有力支持，开发商重拾了市场信心，加大了开发建设力度。2010年闵行房地产市场供应量将逐渐增加，但在2009年成交量大量释放以及房价高涨的前提下，预计在2010年的成交量会有一定程度的抑制。随着2010年政府旨在遏制高房价的相关政策陆续出台，闵行房价涨幅将逐步放缓，但仍将维持上升走势

3、。2009年闵行房地产市场回顾供给：政策拉动效果显现，受益于需求增长，但供应量明显不足2009年闵行房地产市场在政府“保增长、扩内需”等一系列优惠政策的拉动下，效果逐渐显现，住宅成交量快速回升，刺激了开发商的推盘意愿，全年住宅新增供应量较上年明显好转，新增供应面积稳步提高，2009年1—12月闵行住宅累计新开工面积297.28万平方米，预售上市面积228.8万平方米。从各月走势来看，全年各月上市量波动较大，一季度由于季节性影响、金融危机以及开发商对房市预期不明朗，新增供应较少，市场以去化存量房源为主；从二季度开始，随着市场需求的不断升温，闵行楼市供应力

4、度逐渐加大，但受市场优惠政策到期以及年底部分开发商采取放缓销售策略的影响，商品住宅供应市场出现萎缩的状态，总体看闵行全年供应量较为紧缺。成交：楼市回升势头强劲，交易量快速增长，后期涨幅有所放缓自2008年底，国家出台了一系列刺激楼市的优惠措施后，2009年二季度起压抑了一年多的大量刚性需求逐渐释放，闵行商品住宅市场快速回暖，进入5月以后，随着改善型需求和投资性需求的逐渐入市，闵行楼市交易量更是节节攀升。全年累计成交商品住宅680万平方米，同比大幅上涨53％。一方面，由于2008年房地产市场低迷，悲观情绪弥漫，前期累积的购房意愿集中释放，有效地拉升了20

5、09年市场成交量。另一方面，银行信贷规模的增长刺激了购房需求增加，改善、投资型需求相继入市，高端住宅迅速走俏，成交量不断上涨，为2009年闵行楼市划上了一个圆满的句号。价格方面受需求增长的刺激，呈现快速上涨的趋势，12月新建商品房预售成交均价为18000元/平方米，同比上涨20％，比年初(13000元/平方米)上涨38％。造成价格大幅上涨的主要原因包括：一是国家出台了一系列刺激楼市的政策，鼓励住宅市场发展；二是市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；三是随着地王频现，土地价格高涨，带动楼盘价格不断提高；四是上海及闵行特殊的地利位置，加上受

6、迪士尼、虹桥商务区等板块概念的影响，一定程度上带动价格上调。品牌开发企业、中高档楼盘成交表现突出2009年闵行楼市持续热销，不少优质楼盘取得了不错的销售业绩，其中浦江镇122-11号地块商品房和招商雍华苑摘取了2009年预售面积的前三甲，万源城、浦江镇122-11号地块商品房项目和银都名墅荣获预售金额的前三名，天恒名城、夏朵园、上海网球俱乐部公寓二期荣获现售面积的前三名，万源城、上海网球俱乐部公寓二期和夏朵园荣获现售金额的前三名。从项目销售情况来看，2009年中高档楼盘最受市场追捧，绝大多数位于非中心区域，成交热点逐渐向城市外围迁移，一方面，中心城区供

7、应相对稀少，同时价格偏高，自住需求一般倾向于周边热点板块品质户型相对较好的优质楼盘，实力开发商的项目普遍受市场认可，成交较为火爆。其中虹桥商务区、浦江镇、都市路别墅区等区域，在整体开发、轨道交通和快速道路等基础设施建设的带动下，板块价值不断提升，区域项目价格持续增长。2010年闵行房地产市场展望尽管近期国家出台一系列“抑制性”政策，但总体看2010年闵行房地产市场整体环境依旧向好，在政府的适当调控下供应有望得到改善；需求方面，由于闵行住宅市场潜力巨大，尤其是世博会的举办、虹桥商务区的开发以及闵行在上海乃至整个长三角的独特区域优势，将有效拉动闵行房地产市

8、场需求；价格方面，将继续保持平稳的态势，但在国家遏制高房价政策的影响下，涨幅将进一步趋缓。世博