山西晋城铭泰商业地产项目建议书-方圆正略

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1、山西铭基房地产开发有限公司文-畅片区商圈建设项目建议书1提报单位：上海方圆正略品牌营销顾问工作室提报时间：二O一四年O七月O八日内部文件，未经许可，不得外传目录页CONTENTSPAGE2铭基地产项目需求澄清1商圈构建路径与策略解析2铭基地产商圈构建项目建议3项目所处地段通过双方前期的沟通，我司初步了解到铭基地产综合商业体项目主要位于文-畅片区内，是晋城城区同晋煤集团矿区的交接处。文-畅片区地理位置：“文-畅片区”处在晋城市区与晋煤集团矿区结合部，且是未来大晋城的城市中心，地理位置优越；交通情况：该片区四周紧邻晋城市重要交通干道和高速通

2、道，为该片区通达市域内外各地提供了便利。晋煤集团矿区晋城城区白马寺生态园农业生态园3片区用地情况及规划片区拥有丰富的土地资源，为连片开发提供了基本条件，同时在晋城市城市化改造趋势推动下，片区的开发改造也迫在眉睫。片区用地情况片区总用地约5000亩片区城中村建设用地村名村庄用地（亩）工矿用地（亩）建制镇用地（亩）合计（亩）七领店村司徒村中河东村合计793.35178.13191.11163.5882.0520.9193.15196.1154.081248.541302.62929.481447.58284.252661.31“文-畅片区”

3、的规划应放在北石店片区规划的大背景下来分析：按照晋城市——北石店城市化改造规划，其改造将按照以下开发时序展开：2009年完成规划畅安路及两侧各75米范围内的居民、企业拆迁，启动“城中村”改造；2010年建成畅安路，同步进行基础设施配套建设；2011年基本形成街景，畅安路两侧各75米范围内及批准改造的“城中村”完成回迁安置工作，进入商业阶段；…………而通过该项工程的实施，力争用三至五年时间，将北石店区建设成布局合理、功能完善、交通便捷、生态良好、环境优美、特色鲜明的现代化城市区，与主城区整体协调、联动发展。4片区综合商业体项目规划站

4、在晋城城市整体运营的高度，以新型城镇化为导向，大力发展仓储物流、民俗旅游开发以及现代生态农业等产业，同步进行片区城市化改造，将其打造成晋城新型商业中心，实现北石店片区和主城区的融合。通过对资料的研读，了解铭基公司主要是希望通过对片区商圈打造，将其构建成晋城新型商业中心，以实现北石店片区和主城区的完美衔接与融合。5片区综合商业体业态规划为更好实现片区土地商业的互通互用，铭记已将片区土地规划为三块项目用地，一为旅游开发用地，二为城中村改造用地，三为商品房开发用地。整体规划建议用地性质名称规模合计备注仓储式超市约30亩旅游开发用地晋城大戏台约

5、50亩约120亩民俗古建筑约30亩1个院子约1亩仿古商业街约40亩现代生态农业园已建成配套房地产项目现代生活综合社区约1600亩约1882亩百灵街南侧用地司徒商品房开发约282亩城中村改造七岭店先期城中村开发约300亩约300亩已经签署相关联合开发协议6项目需求澄清通过前期沟通，了解到铭基此次咨询的核心目的，是希望我司通过对片区内的土地进行商圈规划，来提升片区内商业氛围的增长，提升土地价值。铭基房地产开发有限公司此次寻找我方进行商业规划的核心目的核心目的，通过对片区内商业综合体的系统性规划，实现商圈人气及氛围的提升，从而最终实现晋城“新

6、型商业中心构建”的理想与战略目标。通过对商圈的建设，实现片区内商品房销售量与销售价格的提升，创造商业价值最大化。通过对新规划片区的商圈建设，提升综合体商业体项目附加值，增加项目总体收益，并形成稳固收益。7项目需求澄清从现有资料观看，发现铭基地产并未对商圈进行规划。基于此，我司认为下一步的主体工作是对商圈进行定位和策略打造，具体如下：1、片区商业综合体项目整体定位规划2、片区商业综合体商圈构建计划及开发策略3、片区商业综合体项目具体实施策略虽然已经明确了具体的文-畅片区的整体规划，但是对于项目的具体推进步骤及策略并没有开展，同时对于整个项

7、目的商圈打造策略，也没形成具体的策略性温补来支撑整体项目的开展。围绕着以商圈主体定位，我们该采用什么样的方法、策略去推动建设。同时，每个建设的步骤该使用何种方法、人员搭配及市场推广来推动商圈的整体成长。从所提供的资料进行观看，铭基房地产开发有限公司制定了文-畅片区整体的商业综合体规划，这表明此项工作已经初步完成。（铭基公司已完成此项建设工作）8项目建设路径澄清围绕前期的分析，我司认为下一步的工作应当已商圈定位和策略规划进行开展，具体如下：1、确定商圈建设的核心思想2、明确商圈的具体建设策略由于文-畅片区项目由多个商业体项目共同构成的，围

8、绕着这些商业项目体，该如何建立互通互用的关系，是确定商圈的建设思想及建设路径的关键因素所在，也是推动文-畅片区商业综合体项目成长及商圈建设的关键因素所在。围绕者着商圈的具体建设核心思想，建立合理有序的商圈开