农村集体使用土地使用权问题探讨

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1、农村集体土地使用权问题探讨                                十一界三中全会以后，在总结历史经验教训的基础上，国家的农村政策和法律建设出现了很大变化。从乡镇企业的崛起，到农村家庭联产责任制；从华西村的农民新村别墅，到普遍出现的城中村建设拆迁。我国农村经历的巨大变化显现了这个伟大国家改革开放发展的历程和成就。广大乡、村企业建设和农民住宅建设发展速度加快，整个国家的城市化进程在加快，这些都极大带动了对土地需求量的剧增。但土地资源有限，人口又不断增加，国家各项事业又要发展，法律制度必须面对实际，

2、顺乎历史潮流，进行必要调整。这个过程要保障农民利益，保证社会的稳定秩序；要平衡公平和效率，保障国民经济发展，同时还要有可持续性。这将是一项巨大的长期的历史工程。由于过去我国法律不健全，实践中乱占、滥用土地的问题十分严重。为此，党中央、国务院十分重视，多次发布相应的通知和决定，保护基本农田，禁止乱征、乱占耕地，逐渐建立起一整套关于基本农田保护、农村土地的征地及补偿、农村非农建设占地、农村土地承包等相关的法律制度。       为加强乡（镇）村建设用地管理，制止乱占、滥用土地的现象，保护和合理利用土地资源，国务院先后制定

3、了多项规定。1982年2月13日颁布了《村镇建房用地管理条例》，1983年11月19日,国务院发布了《关于制止买卖、租赁土地的通知》,1986年3月21日中共中央国务院联合发布《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，1986年颁布了《中华人民共和国土地管理法》,又设专章对乡（镇）村建设用地作了明确规定，为乡（镇）村建设用地管理提供了法律依据。1998年修订《中华人民共和国土地管理法》所称建设用地，除包括上述乡（镇）村建设用地，还包括经依法办理了农地转用手续的农用地。1986年3月21日中共中央国务院联合发布《关于加

4、强土地管理、制止乱占耕地的通知》，1997年5月18日中共中央国务院联合发布《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》、1998年国务院颁布《中华人民共和国土地管理法实施条例》，2003年11月3日国务院发布《关于加大力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》。       集体建设用地流转对于完善土地供应体制，促进城乡土地资源的合理利用，推动社会协调和可持续发展具有积极作用和重要意义，是我国城市化发展的必然要求。它也有利于城乡土地统一规划的制定与实施。集体建设用地通过市场流转，将大大提高利用率，使土地资源得到有效

5、配置，有利于农民集体土地财产价值的实现。农民依此能获取地租收益，保障了农民的财产权益。它对农村的社会保证体系的建立发挥不可替代的作用，据此形成的良性循环必然加快建立两种产权，一个市场的改革步伐。　　关于农村宅基地，1982年2月13日国务院颁布了《村镇建房用地管理条例》。这个条例规定严禁买卖、出租或非法转让建房用地，提出要统一规划，合理布局，控制用地，并对建房用地标准的制定和管辖作了原则性规定，规定了审批权限制度等。北京市人民政府89年发布了《加强农村村民建房用地管理的若干规定》对每户建房的用地标准做出细致规定，近郊

6、区和远郊区人多地少的乡村，每户最高为0.25亩，其他地区的，每户最高不超过0.3亩，1982年以前的宅基地每户最高不超过0.4亩，对超出部分，由集体经济组织给予调整。1997年年底，北京市政府再次修订上述规定，增加了村民建房用地确需占用耕地的，要缴纳耕地占用税，占用菜地的，还要按规定缴纳新菜地开发建设基金。新农村建房用地原则上在原址解决。农村居民宅基地使用权的取得、行使和转让也要依据国家的法律法规最终实现保护。按照2004年的《中华人民共和国土地管理法》的规定：农民每户只能拥有一处宅基地，面积不能超标，村民建住宅，应

7、当符合乡镇土地利用总体规划，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准，涉及占用农用地的，要依照土地管理法第44条的规定办理审批手续。出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。收回了1988年土地管理法规定的乡级政府的审批权。而且将村民住宅用地使用农地的审批纳入建设用地严格的审批程序中。       立法总是在经济发展的推力发生改变并反作用于经济生活。2004年我国不仅对土地管理法进行了第二次修正，而且，国务院还发布《关于深化改革严格土地管理的决定》，提出“引导新办乡村

8、工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”这明确了集体建设用地允许流转的改革方向。各地对此积极相应，着手对农村集体建设用地使用权的流转正在进行各种尝试。以地方政策合法规的方式，允许农村集体建设用地有条件地进入一级市场，出让、出租、转让和抵押其使用权，这是对国务院上述决