出租人与承租人之间的税务处理争议

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1、出租人与承租人之间的税务处理争议（一）租赁期间代出租人扣缴税金的税务管理当前，有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费，为了更好的账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费不可以在税前扣除，使企业一边承担了代扣税费的成本支付，一边又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。为了控制以上所述税收风险，出租人与承租人在签定租赁合同时，在合同中必须签定税前租金，而不能签税后租金，然后约定承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费。（一）租赁期间代出租

2、人扣缴租金的税务管理例如，假设税前租金为A，税后租金为B，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为R，则简单的等式为B=A×(1-R)，A=B/(1-R)。切记在租赁合同中应签定的租金为A=B/(1-R).而不是B=A×(1-R).这样的话，企业以A=B/(1-R)进成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。（二）经营租赁期间水电费的税务管理经营租赁期间，一般由出租人代承租人扣缴水电费用，出租人把扣缴的水电费发票或水电费分割表和扣缴的水电费发票复印件交给承租方进行入账。这样的处理，水电费用很难从税前进行扣除，要进行税前扣除，必须在租赁合同中约定：租赁期间，

3、承租人的水电费用由出租人代收代缴。同时，必须注意千万不能把水电费用含在租金里，否则水电费用要缴纳房产税，增加税负。（三）经营租赁收取押金的税务管理：必须缴纳营业税《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令2008年第52号)第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，（

4、三）经营租赁收取押金的税务管理：必须缴纳营业税但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。（三）经营租赁收取押金的税务管理：必须缴纳营业税《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>》（国税函发[1995]156号）规定：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：营业税暂行条例实施细则第二十八法规：“纳税人转让

5、土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项法规所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。（三）经营租赁收取押金的税务管理：必须缴纳营业税《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）第十四条纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。根据上述文件规定，出租人收取押金属于营业税价外费用的范畴，是要并入营业额缴纳营业税的，日后发生退还押金时，可以按上述文件规定从当期应纳营业税税额中减除。（三）经营租

6、赁收取押金的税务管理：必须缴纳营业税例如，南京一家公司将一座闲置的办公楼出租给另一家公司，租金400万元，租赁合同约定期限为4年，每年收取租金100万元。同时约定承租公司在签约时要交付30万元的违约抵押金，在租赁合同期满后，如承租公司正常履约，那么该公司会悉数退还押金。而该企业将这笔违约抵押金挂在“其他应付款”科目，没有缴纳营业税。由于没有对30万元缴纳营业税，税务部门依法补缴了营业税15000元，滞纳金3000元。（四）经营租赁房屋转租的税务管理1、个人转租房屋的个人所得税处理国家税务总局《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）对

7、个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题通知如下：（1）个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。（2）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。（四）经营租赁房屋转租的税务管理1、个人转租房屋的个人所得税处理（3）《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：①财产租赁过程中缴纳的税费；②向出租方支