苹果城二期整体行销策划方案

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1、苹果城二期整体策划方案一、整体市场环境分析1、市场整合，理性发展一些资金雄厚，开发经验丰富的房地产商逐步树立自己的品牌，并以大适度购并的形式蓄积土地，以培养企业在市场中的竞争力。从2004年计划新开楼盘大部分为计划中的二期乃至三期。2、大盘挺进，小盘式微此种现象在东南（开发区周边），北侧（北二环附近）最为明显。以两三栋楼的形式开发，无社区规划的楼盘逐渐淡出舞台。3、价格稳中有升，购销两旺人们对固定资产的消费潜力还有待挖掘，销售率的提高使房产的价格也有所提高，但不非常明显，此种现象主要体现在小高层以及市中心的高层住宅上。4、商铺投资

2、不减除个别操作不当的商业项目，各区域商铺销售都比较良好，且投资型客户居多，可推测本市闲置资金数目庞大，受银行降息的影响，人们纷纷把货币保值增值的目光投向房产，尤其是商铺，持币待购客户群较多。5、住宅向康居型发展从目前本市新增楼盘多以小高层、高层类型可见一斑，虽然这于地价上涨速度加快有一定关系，但各开发商在积累一定原始资本后，开始将目光转向利润较大的康居型项目，主要体现在户型面积加大（三室大多在128—140平米之间），功能空间增多（卫生间干湿分开，阳光室、飘窗设计），建筑品质提高（采暖，24小时热水，外墙保温，电梯品质等），这部分

3、成本全部加在产品价格上，导致总价提高，面对的客户群单一，销售期拉长。二、项目分析1、概况：本期所开项目为苹果城小区的二期，位于小区北侧，邻湘江道，东侧为在建的眼科医院、师专和53中，西侧是梧桐苑，共二栋12层小高层商住楼，其中一、二层为商业门面，3—12层为住宅，户型从两室两厅到五室两厅楼中楼。2、竞争个案对比分析本案所选择竞争个案为本项目周边三公里的在售或即将销售项目，其中与本项销售期类似的国际城二期，水榭花都二期，博士名苑为主要竞争对手，其中位于翟营大街的万和世家因为与本项目销售期类似，会分流一部分客源，也被列入竞争个案中。9

4、国际城其二期以小高层和多层为主，主力户型大致在二室—四室，110—180㎡左右，目前其样板间处于装修阶段，无法预知其二期风格及户型结构，国际城采用U形开发模式，两边向中间围合，由低到高开发，一期首先消化了临谈固西街的两排多层及沿街商铺，二期由多层向小高层转化，楼盘品质提高，景观品质提高，与苹果城2期目标客户群相似，将会分流二期一大部分客源。博士名筑紧邻苹果城和天山花园，一栋小高层，二栋多层，户型集中在97—110㎡之间的两室和150㎡左右的三室，小高层均价为2400元/㎡左右，产品宣传以文化和教育为主，主要吸引子女正在中学阶段的中

5、低消费人群。水榭花都以规模性开发取胜，主打澳洲风情，低层低密度，先做景观后卖房子，得到一批追求居住品质的人的追捧。其联排别墅的推出将对苹果城2期销售有一定影响。万和世家位于和平路与翟营大街交叉口，纯多层住宅，中等规模，售价偏低，2000元/㎡左右均价，由于其所处位置，将会分流此区域客源。分析总结：①与本项目有直接竞争关系的楼盘，户型面积配比大同小异，价格类似，景观条件（水榭花都、国际城）相对较好，位置条件也比较优越（万和世家、国际城），给本项目2期销售带来很大压力；②建筑设计水平成为楼盘销售一大砝码，人们购房开始注重品牌效应，重视

6、开发商的综合实力和楼盘的整体质量，高档楼盘的客户多属于二次或多次置业者，消费心理比较成熟，购房趋于理性化。③这几个项目在面对的客户群上有一定重叠，但有各有自己的特色，苹果城在2期的宣传上也应对客户群进行人为界定。3．项目优势分析：①针对竞争者：户型设计项目二期主力户型楼中楼为区域竞争者的一项产品空白。电梯设计、铝合金断桥中空玻璃窗、落地窗、太阳能热水器同时增加了居住的舒适度。相对高的性价比优势，单价适中，居住舒适度较好。②针对购房者：户型设计比较新颖，舒适度很高的室内空间。居住舒适度环保节能的建筑设计。9性价比：相对周边项目较高的

7、性价比优势。品牌效应一期宣传及营销为项目创造了良好的契机。景观两栋小高层邻社区的中庭水景，有相对良好的景观条件。成熟社区，一期已入住，物业公司进入周边生活配套设施也相对完善。4．项目劣势分析：①环境较嘈杂，底层为商铺，紧邻湘江道，虽然来往车辆不频繁，但给人的先期印象不好。②不成规模，与各竞争对手相比，开发体量很小，不能形成轰动效应，难于形成较高的目标市场关注度。③总价过高，主力户型面积偏大，产品总价集中于40万—55万之间，使目标群过于狭窄，且与竞争对手水榭花都二期及国际城二期的目标客户群相冲突，势必在宣传上展开一场拉锯战。5．项

8、目劣势规避：①扬长避短，在销售及广告宣传中强调户型及建筑品筑。②整体出售，借势苹果城的品牌优势，二期作为整个社区的一部分推向市场。③强调性价比，在销售中加强对居住舒适度、空间自由度的推介，给客户算首付、月供，不强调总价，弱化其总价过高的劣势。④加强