中国房地产巨大泡沫破灭不可避免.doc

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1、汪涛：中国房地产巨大泡沫破灭不可避免[提要]瑞银首席经济学家认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。最近几轮的房地产调控措施并没有解决许多根本性问题，而这些问题恰恰是未来中国滋生房地产泡沫的“温床”。鉴于中国房地产及建筑业的巨大规模及其在推动经济增长方面举足轻重的地位，住房需求由于政策或资产偏好的改变而出现“逐渐萎缩”，可能导致整体经济硬着陆。瑞银认为巨大的泡沫目前还没有出现，但未来几年则很难避免……   最新：售楼处盛传：北京的集体户口要有5年社保记录才可以买房         青岛黄岛阿里山小区的使用权20年到期将何去何从？　　人无远虑，必有近忧。—

2、孔子　　过去20年，中国的房地产大部分时间都很火。可以说房地产建设是和出口一样强有力的经济增长“引擎”。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地产建设热潮的两个最重要因素，而90年代末的住房制度改革也有助释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求。【40城市房价调控目标：房价涨幅定在10%】　　中国的房地产热潮能持续多久？或者说中国现在是否已出现一个全国性的房地产大泡沫并且即将破灭？我们认为巨大的泡沫目前还没有出现，但未来几年则很难避免。【国民可以拒绝纳税】　　要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在绝非易事。目前，如果参考一些常见的指标，如房价（及其衍生出

3、的房价收入比等）、建设活动和居民部门的负债率等，我们认为中国目前尚没有形成大的全国性的房地产泡沫。2009-10年房价大幅上涨促使政府在一些大城市出台严格的商品房限购政策，可能对商品房建设产生负面影响。但与此同时政府大规模推动保障性住房建设，这有望支撑未来两年房地产的总体建设活动。【无偿划拨的土地上建造的公务员房是没有产权期限的】　　然而，我们认为未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。虽然总体态势仍属良性，但数据质量的问题使我们对这一结论不能非常放心。此外，近期房地产业的一些发展值得警惕。更重要的是，最近几轮的房地产调控措施并没有解决许多根本性问题，而这些

4、问题恰恰是未来中国滋生房地产泡沫的“温床”。　　中国的房地产泡沫可能并非是一个“典型的泡沫”，即因普遍出现购房杠杆水平过高且房价过高的情况，导致金融系统问题而引发的房价崩盘。相反，鉴于中国房地产及建筑业的巨大规模及其在推动经济增长方面举足轻重的地位，即使住房需求由于政策或资产偏好的改变而出现“逐渐萎缩”，就有可能导致整体经济硬着陆。【强拆现象的根本是土地制度它会系统性地“杀人”】　　预测房地产泡沫出现的具体时间点及其触发因素极为困难。我们认为关注全国建设活动指标、以及房价和银行信贷的走势非常重要。【董藩：活人死人都要离开京、沪】　　房地产热潮　　过去20

5、年中国的房地产建设大部分时间都很火。房地产建设的快速增长与出口一道被看做是过去十年推动中国经济增长的强有力的“引擎”。2009年，房地产和建筑业增加值在GDP中的比重约为12%，但在考虑到对其他行业的影响后，其整体重要性估计要高得多（我们估计房地产业约占中国最终国内需求的25%以上）。例如，根据最近（2007年）的投入产出表，约21%的非金属制品业产出、16%的金属冶炼及加工产出、8%的交通运输及仓储业产出都流向了房地产业。【青岛出现首批住宅用地使用权到70年大限案例】　　房地产投资占固定资产投资（每月和每季度公布）的20%以上，而在固定资本形成（在年度

6、GDP数据中公布）中的比重接近20%。但是，许多重工业投资也是由房地产建设需求引致的。如果我们剔除房地产投资，那么总体固定资产投资占GDP的比重将降低10个百分点，尽管其增长趋势仍保持不变。　　推动房地产建设热潮的两个最重要因素分别是居民收入快速增长和城市人口增加。自1990年以来，中国人均实际GDP年均增长9.6%。以美元计，中国人均GDP从1990年的350美元提高到十年后的约1,000美元；而到2010年更是突破了4,000美元。城镇人口也从1990年的约3亿人增加至2009年的6.2亿以上。与此同时，城镇居民家庭总户数也从7,600万户增加至2.

7、15亿户。【南京初现60平方米以下老房子贷款难】　　居民收入和城市人口的快速增加也提高了人们对更大更舒适的居住条件的需求。此外，全国性——尤其在城市中心的——经济和商业活动的扩张也需要更多更好的办公和商务楼。【老百姓购房的四大错误理念】　　投资和城市建设在历经十余载的停滞后，建设热潮在1980年代起就已经展开了。不过，90年代末的住房制度改革实现了从国家向部分城市居民的大规模一次性资产转移。1998年国家正式结束了由政府和国企主导的“福利分房”制度，而与此同时大规模兴建现代商品住房的热潮也开始兴起。房改释放了积压已久的对现代商品住房的巨大需求（见图3）。

8、房地产抵押贷款的发展也起到了很大的推动作用。　　看待住宅建设重要性的另一个角度是