西安国色天香营销策划方案

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1、国色天香营销策划方案2007年11月报告结构第一部分区域价值分析第二部分项目价值分析第三部分产品价值分析第四部分营销推广策略第五部分公司情况介绍第一部分区域价值分析区域特点分析/竞争项目分析/区域趋势总结区域特点分析全国角度看长安板块——世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育和高新产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。区域特点分析西安角度看长安板块——西安的副都心，构筑西安经济文化增长；全区生产总值同比增长17％；西安市最大的科教密集区；被誉为西安的“后花园”区内遍布自然景观和名胜古迹西安的水源涵养地和生态屏障区域特点分析经济发

2、展角度看长安板块——紧抓住西部大开发和西安发展重心南移的机遇；“新长安战略”－－重点开发“两区四板块”西安韦曲航天科技产业开发区西安郭杜教育科技产业开发区城市中心发展板块秦岭北麓生态旅游板块东部物流商贸板块西部私营经济板块区域特点分析交通运输角度看长安板块——交通现状和未来：相继建成西沣路、西汉高速长安段、西康铁路长安段、环山公路长安段等高等级公路；近年持续投入近3亿元建设韦鸣路、韦斗路、子午大道、雁引路等5条80.7公里的主干公路；全区“五横十纵”的道路骨架正在形成，实现了与西安大都市的快速对接，并引导西安城市功能向南部转移；从未来城市发展空间潜力来

3、看，南部地带土地充足，环境良好，是承接西安城市功能外溢的良好区域。区域特点分析区域功能角度看长安板块——区域功能定位：西安教育科研、高科技产业的建设基地；融合传统文化的旅游休闲度假胜地；西安市新城建设的示范区；都市生态农业发展基地。区域发展优势长安区与高新、城南、曲江三区有机融合，推动长安经济发展的动力源泉；高教产业、大学城提升人文环境；旅游资源带动区域发展。区域特点分析综上所述长安板块己成为最适合居住的区域，成为西安以至陕西房地产开发最亮丽的风景线！长安板块区域内房地产业的强势发展现状近年来40多家房地产企业进驻长安；总投资近20亿元；开发商品房面积

4、超过200多万平方米；入驻居民3万多户。竞争项目分析智慧城规模：占地206亩总建面30万建筑形式：一、二期均为多层砖混已售完，三期为3栋点式高层销售价格：一、二期均价：3300元/平米；三期均价：3800元/平米。竞争项目分析融发心园规模：占地200多亩，50%为定向开发，50%为市场销售建筑形式：一期为多层，已基本售完。目前在售为板点结合高层销售价格：一期均价：3000元/平米；二期均价：3400元/平米。竞争项目分析金泰·假日花城规模：建筑形式：高层、小高层绿化率：42%容积率：2.53销售价格：5300—6000元/平米竞争项目分析长征·365规

5、模：建筑类型：高层,小高层绿化率：31%容积率：3.38销售价格：3900元/平米竞争项目分析紫薇·尚层项目规模：占地面积84.64亩建筑面积：20万平方米容积率：5.5建筑类型：高层核销高层，有LOFT销售价格：5300-7000元/平米竞争项目分析综上所述从西安市场看，本项目定位在中高端住宅产品。从长安区域市场看，本项目属于高端住宅产品。区域趋势总结长安房市蓄势待发，本案与时俱进长安板块正处于一个转折点此时机会将与挑战并存从区域出发、从竞争突破占据主导地位、确定强势形象区域总结第二部分项目价值分析项目SWOT分析/项目产品定位项目规模：项目用地23

6、7亩，总建筑面积33万㎡一期开发面积约8万㎡建筑形式：5.5层至6.5层宽景多层电梯花园洋房容积率：1.33；建筑密度：23.1%；绿地率：39%，户型面积：90-230平米套数：一期共424套，项目SWOT分析项目SWOT分析项目SWOT分析S（STRENGTH）S1：项目位于长安区大学城核心地段，具备良好的人文环境；S2：开发企业实力雄厚，具有大项目开发的战略实施能力；S3：地块整体条件较好，具备打造高品质物业的自然条件；S4：自然景观和旅游资源非常丰富；S5：配套业态类型丰富，为形成区域内高端项目起到推动作用；项目SWOT分析W（WORST）W1

7、：西安人从心理上，并未完全接受该区域为西安城市的一部分W2：价格相对高与区域内类似产品；W2：周边配套尚未成熟，有待发展W3：产品认同感有待提升项目SWOT分析O（OPPORTUNITY）O1：长安区的发展及政府关注度，将为本案带来利好；O2：与市区间交通的不断发展，为本案提供更加便利的出行条件；O2：长安区域经济发展迅速，产生了大量的高收入阶层，高端物业消费市场不断扩大；O3：生态旅游资源，将提高整个区域的关注度，吸引更多客户的投资及置业；O4：房地产市场的整体发展带动区域内项目的提升；项目SWOT分析T（THREAST）T1：此类项目涉及竞争范围较

8、大，竞争激烈程度较高；T2：区域放量的增大；T3：来自竞争项目的价格压力；项目SWOT分析最大