国外土地产权的发展趋势及其对我国农地制度改革的启示

《国外土地产权的发展趋势及其对我国农地制度改革的启示》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、国外土地产权的发展趋势及其对我国农地制度改革的启示的财产才能更好地满足人们的需要，财产归属因而显得特别重要，私有制发端于此，并形成为归属而归属的观念，以致于淹没了为利用而归属的本意。但社会发展到今天，财产利用的效率在很大程度上得力于先进技术、专门人才和市场网络。所有者自己未必就能有效地利用财产，而往往非所有者由于某一方面的专长使财产产生良好的效益。非所有者利用他人财产，就要求承认和保护利用人的利益，这是非所有者愿意而且尽职利用他人财产的基础。其次，这种产权制度强调的是所有者的利益。随着人类社会的发展，一方面是人类需求的不断扩大，另一方面是

2、社会物质资源的相对稀缺，没有被法律赋予所有权的资源十分稀少，人们已经不能通过发现无主物，特别是无主的土地，来实现生产和生活的需要。因此越来越多的人必须通过利用他人的资源来实现自身的需要。但是所有权的绝对性极大地限制了非所有者对资源的利用，不符合社会公益，不适应社会的发展。因此，必须通过产权制度的调整，建立一个体现社会成员对效率和公平的追求并为社会所认可的利益机制，兼顾所有者和非所有者两方面的利益。正是由于传统的土地产权制度不适应已经发展了的社会经济条件，20世纪以来，特别是第二次世界大战以来，土地产权理论和制度呈现出从注重归属到注重利用的

3、发展趋势，表现在：（1）在经济关系上，土地所有权表现为单纯的土地所有权。资本主义社会的土地所有权制度是从封建土地私有权和个体农民所有权的土地制度中演变而来的。在这种土地所有权形式中，土地所有者已经和土地经营完全分离，而只是凭借土地所有权收取一定货币的地租。许多国家还通过立法规定了土地的最短租佃期和最高地租率的限制。（2）在立法上，改变了以往把土地归属放在首位的做法，注重资源的有效利用和土地的开发。在自由资本主义初期，大多数国家的土地所有权制度都不同程度地把保护所有者的权利放在首位，在利益分配上强调土地所有者的权益，忽视了非土地所有者的权益

4、。日本在二战以前代表归属的土地所有权远远强于代表利用的土地租凭权；二战后，则对土地所有者的权利作了许多限制，强化了土地租凭权。英国早期的封建土地制度以庄园为单位构成，庄园的土地分为农民保有地、领主直营地及共有地三种，土地承租者的身份很低。1925年以后开始强化土地租用权。（3）土地所有权证券化。土地作为最重要的不动产，在近代以前，它具有很强的人格性因素。拥有土地的人往往都有一定的身份，尤其在西欧中世纪，对土地的拥有以下级所有权人臣属上级所有人为条件。而在近代以后，形成了与土地所有权相对应的多种土地产权，这些权利又可以用权利证书等形式表现出

5、来，并可以作财产转让。由于土地制度从以所有为中心向以利用为中心转变，所有权在土地制度中的地位和作用也就削弱了。但是，这不等于土地所有权不重要，可有可无。因为人们对土地也不是为利用而利用，而是利用者以获得可以所有的利益为目标。强调利用人的所有，否定土地所有者的所有，最终会使人们失去通过对土地的利用取得预期利益的信心和期望。同时，土地的有效利用要求土地能够流转，而土地流转必须以明确所有权为前提，以尊重土地所有权为基础，否则就会造成混乱的流转秩序。过分强调所有不利于土地的有效利用。同样地，过分强调利用最终也要影响土地的有效利用。3、土地产权从地

6、表向空间发展在工业革命以前，人类对土地的利用，一般系以地表的平面利用为主。对空中和地下的利用还仅仅局限在建屋、掘井，对高空和深层地下还无法利用。因此，在立法上，也笼统地赋予所有者以地表为中心的上下垂直的支配权利。但是，19世纪工业革命促进了生产力的巨大发展，人类利用空间的能力大大提高。在城市，高层建筑、高压线、高架铁路、地下铁道和地下停车场等等陆续出现。农村也面临着同样的空间利用问题，如高压电线、航空飞行、高空架桥、地下排水道或排水沟、地下电缆、隧道、地下矿藏和地下水的利用等。这些都是离开地表而在空中或地下的空间里有独立的支配力。这样，同

7、一块土地，不仅可以为它的所有者提供种植的生产资料，同时还可以供他人高架电线，埋设电缆、输油管、供水或排水管道等。土地利用的多重性、广泛性，日益与传统的以地表为中心上下垂直支配的土地所有权发生矛盾，客观上要求打破罗马法以来长期拘守的一物一权主义的旧框框。最早就空间设立单独权利（airrights、airspacerights）的是美国。美国的传统财产法也继承了罗马法的传统，认为土地所有权的范围上达天宇，下及地心，谁拥有了土地，谁就拥有了天空和地下，而且不承认土地之上的建筑物成为单一的独立的不动产。根据不动产附合原则，建筑物不过是土地的一个成

8、分。但是，19世纪末20世纪初，热气球发明并通行后，美国法律界开始承认在地表所有权之外，在不干扰土地所有人安静的限度内热气球有在他人土地上空飞行的权利。1927年，美国伊利诺斯州制定的《关于铁