256 北京朝阳园广告策划案.doc

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1、送给大家一、项目简介 朝阳园占地4.1公顷，总建筑面积28万平方米，北京第一个全港式设计的豪宅社区。分三期开发：一期由三幢高层豪华公寓及一所7800平方米住户专用豪华会所组成。二期采用深圳、香港流行的“风车型”设计的四幢豪华公寓和近5000平方米的中庭水幕花园。三期规划为超大型商场及酒店。二、市场概况 A北京市场概况北京作为全国房产市场最热城市之一，多年来这里的房产大战一直开展的如火如荼，而北京作为首都具有浓厚的文化、历史、政治背景，从而也形成了一个较高档次的居住需求，造成京城房价一直的居高不下，但诸开发商门前却皆呈现出一派门庭若市的场景。主要原因如下：l居民生活水平、文化素质的不断提高

2、，使得人们对各方面品质均高的高档社区需求量不断增大。l由于中国经济步伐的加快，促使大量外企进军北京市场，从而形成了一大批的具有一定消费能力的外企京城购房人士。l2008北京申奥成功，WTO入世在即等诸多有利大势的驱动下，各商家纷纷抓住机遇，市政府已发布头号文件，近几年的北京基础建设将投资1800亿人民币，大势所驱，各房产开发商都将施展拳脚来分一杯羹，共同建设北京。l轻轨、地铁、高速公路、新建、改建道路等一系列交通项目的建设将提高城市的承载能力，大大方便了出行，更加促进各区房产的开发。诸多有利因素使得北京房产市场持续走俏已是有目共睹，也是大势所驱的必然倾向。B、香港市场概况 受亚洲金融风暴

3、影响，近几年香港各业市场情况不容乐观，九九年开始才有所缓解。 劳工市场呆滞，对外贸易虽从九九年开始有所改善，但仍有所跌幅，楼宇及建设开支仍有下跌倾向，继一九九八年实质减少4.6%后，一九九九年再缩减10.8%。随本地经济持续调整成本和价格，一九九九年的劳工收入及工资以货币计算，进一步放缓，与年前比较，一九九九年第二季及第三季的整体劳工收入以货币计算同样有1%的平均跌幅，整体劳工收入仍有继续下调趋势，整体工资亦下降。 住宅物业九八年后期好转，九九年上半年保持稳定，但市场整体氛围仍然平淡，因为准买家的置业意欲继续受到失业率高和收入放缓所影响。住宅物业市场道仍较为冷淡，但由于中美就中国加入世贸

4、已达成协议及整体经济情况的改善，物业市场稍为好转。 纵观北京、香港两地市场，还属北京市场优势大一些，更应吸引有望投资却又受香港本地目前走势影响的港人来北京投资，为本案在香港成功销售打下良好基础。该项目区域市场分析本案所在区域为朝阳区，位于CBD商圈辐射范围内。该区域内除两处棉纺厂外无大型工业用地，机关单位不多，是一处较为成熟的居民生活区。交通便利，除地铁四惠站，还有112、342、382、115、306、382、411、815、846及京通高速公路等多条公交线路，居民出行十分方便。区域内已有多处在建楼盘，如晨曦花园、阳光花苑、都会化庭、丽景馨居、露美华园等，价位由3650—5800不等，

5、还属本案价位最高，主要由于本案定位较高，是区域内高档次的豪华社区，客源层与周边竞争楼盘不同，所以依然很有实力，这也造成了区域内居民层次上参差不齐的局面。三、产品1、环境A、周边环境本案位于北京正东部，属朝阳区范围，地段认知度较高，位于青年路与朝阳路交汇处。本案以南紧邻朝阳路，出行方便。以西为居民小区，也较有规划。以北较差，紧邻排水沟及棚户区。以东为小型机动车市场及建材市场。     周边大环境一般，绿化并不十分良好。B、内部环境目前二期在建，内部环境尚未成形，规划当中内部环境较好，“中庭园林，美加风景”整体感觉很好。2、产品自身优势：●虽在四环以外，但位置仍较有优势，且位于东部，地段认知

6、度较高●周边配套较为齐全，完全可满足居民日常生活所需●交通便利，方便出行●会所豪华，功能齐全，小区内部配套、公建齐全、周到、有特色●建筑风格新颖，户型设计独特，功能区划分较为清晰、合理、实用，且不失大方、尊贵●规划当中园林设计独特，绿化有新意●物业管理较为严格，服务周到，整体小区具有一定品质●一期入住皆为有身份、地位人士，具有一定的人气支撑点及美誉度劣势：●周边大环境目前尚显示薄弱，尤其是北部、东部，与豪宅档次不符●中庭绿化虽主题鲜明，但整个小区绿化面积并不大，建议在小区北部、东部种植一些名贵、特色植物或建一些精致小品●小区内部小品景点不多四、外销香港的优势l借助在港销售可增强“达力”集

7、团在港民心目中的美誉度l同时可加强香港“达力”集团在京的影响力度l吸引更多港人在京置业，为“达力”今后在京项目的推广打下基础l“达力”在京一大力作，“达力”真正实力深入港民及境外人士心中，造成如在京置业，首选“达力”的理念l打造“达力”在内陆市场的品牌形象l为“达力”拓展国内市场打下坚实基础l同时也可在驻港的有望来京发展的外籍人士心目当中打下深刻的烙印（因在港销售的北京楼盘不多，易被关注）l另有一批京籍在港工作者，客源层丰富以上各项