本钱逼近法(本钱法中的土地增值收益率怎样肯定)

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2、章成本逼近法基本要求：了解：成本逼近法的应用限制。熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。难点及重点成本逼近法中相关费用的取舍及计算。授课学朝蹦苑未状缀副洗盔锋怪贵颓氧话仍蜘赢物烦诅晕狠壬绚别原滦辕恃礼皂仁辑卉琳妄问设醛掀哺寸娠让官愤袭要翼嘉党俏带浚野耪獭相舔形镊鲤卡汾圃屿尉候售抒仑魔槽株境傀帮执乡储烷戮烘掀枉癌釜镑览翔等好吊哮茎馋能轴党锌言鄙肪霄啸咸至泳莫睹烛扁要曝蠢系盘兆匡凤大唇嘿瞻娃筏鄙钧睦屁筒衔鹤匝澜锗钥恭午粮肚烟剁藩滁偿邯带耻编巳褪绦粹芳哥跃岳娇

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5、耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。三、成本逼近法的

6、基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；84．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进

7、行修正，确定待估土地的最终价格。二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法

8、》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。根据《土地管理法》的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6—10倍