江苏杨庙农贸市场营销方案

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1、联亚地产策划有限公司杨庙农贸市场营销方案联亚地产策划24联亚地产策划有限公司一、目前售楼处客户情况总结：1、自2010年12月17日进入销售案场以来，共接待160组看农贸市场的客户，主要是项目周边的客户，以投资客户为主，自营客户较少。渠道主要是路过进来询问以及之前的广告宣传。从客户的需求来看主要集中在农贸市场位置较好的外铺，意向度很集中，客户的思维还停留在对普通商铺的认知。2、客户反映的问题：（1）杨庙镇周边环境欠佳，路边摊、老杨庙菜场的整治或拆迁，客户比较关心，希望有所动作。（2）客户对于项目认知度明显不足，项目位置基本

2、上没有听说过。（3）现在杨庙镇多数自营客户买不起商铺，只想租，而且要看市场人气而定。（4）客户普遍反映价格太高，和老杨庙菜场的租金比较，买商铺经营很不划算。（5）我们的摊位缺乏针对性的宣传，客户对摊位的价格缺乏认知。（6）除本镇居民外，市区以及周边的客户普遍对杨庙的整体环境、人口、商业氛围情况不是很了解，增加了客户的考虑时间。二、投资产品市场调查：1、北城农贸市场：总占地面积9057㎡，总建筑面积10736㎡，地上三层，地下一层。一层商铺64间，摊位66个；二层商铺63间，摊位90个；三层为公寓办公用房；地下一层为停车场。

3、一层商铺均价1.6万元/㎡，二层商铺基本售完，均价1.2万元/㎡，三层均价5000元/24联亚地产策划有限公司㎡。两年包租15%回报，第一年7%返租回报，第二年8%返租回报，在房价里一次性扣除。2、解放桥农贸市场：一楼销售表均价3万元/㎡，二楼销售表均价2万元/㎡，3年24%返租回报在房价中一次性扣除，一层实际销售均价为22800元/㎡，二层实际销售均价为15200元/㎡，得房率50%左右，三层为办公室，已被整体购买。摊位没有产权，只租不售。3、杨庙镇沿街商铺：档次较低，形象也差，多为民房改建，装修档次也较低。经营业态：饭

4、店、超市、大排档、移动通信、烟酒、美发、门窗、摩托车配件、日杂、服装、音像等等。面积段为10—50平米不等，租金：0.4—1元/平米/天4、老杨庙农贸市场：商铺、摊位：50个左右，经营业态：蔬菜、肉、水果、水产、家禽、熟食、水果、炒货、豆制品等，商铺租金：3000元/年（20平方），摊位租金：600—2000元/年（3—12平方），整体平均租金：0.4元/平米/天。5、东方国际食品城：总建筑面积为13万平方米，得房率70%。一共712多套，已经卖了600套左右。一层面积为3万平米，均价在12000元/㎡左右，铺位是40~1

5、00多平米之间。二层面积为2万平米，均价在8000元/㎡左右，铺位是40~70多平米之间。一层已经基本卖完，二层消化了70%左右。是一个完全以食品批发为主题的商业项目。项目采取产权销售，只定位业态不做返租回报，由客户自己经营。6、施井农贸市场：总建面积7300平米，一层二层为农贸市场，24联亚地产策划有限公司三层为公寓，面积：10—25平米，商铺、摊位全部以产权式销售，没有返租。一层外铺均价26000元/平米（得房率98%），一层内铺均价13000元/平米（得房率61%），一层摊位均价10000元/平米（得房率61%），二

6、层内铺均价9000元/平米（得房率60%）。总结：1、近几年新建农贸市场（北城、解放桥、窦庄、文昌花园），大都经营情况不是很好，投资回报也比较低，这对投资型客户的信心有很大的影响，农贸市场建成经营以后，销售难度更大困难。2、近期物价飞涨，国家为控制减轻老百姓“菜篮子”负担，扬州物价部门出台了相关文件，对农贸市场的租金提出限制：下调农贸市场摊位租金，降低幅度不低于20%。客户对农贸市场的租金收益的预期产生一定冲击。3、通过对同类产品的了解和调研，单价偏高的楼盘销售周期会较长；4、农贸市场分为两层的，普遍二层的商铺、摊位都去化

7、速度较慢，以后的经营来说，二层的人气也很淡（北城农贸、文昌花园、解放桥皆是这种情况）；5、同类型的产品业态让自营客户在选择上“嘴越来越刁”；目前在售的类似项目较多，投资客户有多种选择，并且客户分流情况严重；24联亚地产策划有限公司三、扬州部分农贸市场业态调查1、美琪农贸市场序号楼层类别摊位数量业态百分比1一楼家禽168%2水产4925%3豆制品1910%4盆菜116%5酱菜53%6调味品84%7二楼蔬菜4221%8生肉4020%9光禽63%合计196100.00%美琪农贸市场合计铺位196铺。水产铺位数46铺，占总铺位数的

8、25%。其次，蔬菜占21%，生肉占20%，豆制品占10%，家禽占8%。2、兰苑农贸市场序号楼层类别摊位数量业态百分比1一楼海鲜189.1%2水产168.1%3杂货2412.1%4二楼蔬菜8844.4%5生肉168.1%6待租3618.2%合计198100.00%兰苑农贸市场合计铺位198铺。蔬菜铺位数8