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1、授权经营方式取消为好究授权经营方式取消为好上世纪90年代以来,为适应国有企业改制的需要,国有企业改制及上市所涉及的土地资产分别采用出让,租赁,作价出资(入股)及授权经营方式.特大型国有企业大都采取了授权经营方式处置土地资产..随着改革的不断深入及土地管理法律的不断完善,授权经营方式处置土地资产政策产生了一系列法律和操作问题,已成为目前制约国有企业土地资产管理,理顺产权关系,合理利用和处置土地资产的核心问题.监管层面存在的问题授权经营土地权能没有清晰界定授权经营方式取消为好究授权经营方式取消为好上世纪90年代以来,为适应国有企业改制的需要,国
2、有企业改制及上市所涉及的土地资产分别采用出让,租赁,作价出资(入股)及授权经营方式.特大型国有企业大都采取了授权经营方式处置土地资产..随着改革的不断深入及土地管理法律的不断完善,授权经营方式处置土地资产政策产生了一系列法律和操作问题,已成为目前制约国有企业土地资产管理,理顺产权关系,合理利用和处置土地资产的核心问题.监管层面存在的问题授权经营土地权能没有清晰界定授权经营方式取消为好究授权经营方式取消为好上世纪90年代以来,为适应国有企业改制的需要,国有企业改制及上市所涉及的土地资产分别采用出让,租赁,作价出资(入股)及授权经营方式.特大型
3、国有企业大都采取了授权经营方式处置土地资产..随着改革的不断深入及土地管理法律的不断完善,授权经营方式处置土地资产政策产生了一系列法律和操作问题,已成为目前制约国有企业土地资产管理,理顺产权关系,合理利用和处置土地资产的核心问题.监管层面存在的问题授权经营土地权能没有清晰界定,政府土地行政管理部门对于授权经营处置方式的审批愈发审慎.近期的重组改制和上市项目很少能获得该种方式处置原划拨土地,其原因主要包括:一是授权经营方式处置原划拨土地的法律依据尚未确立.在具体项目审批,相关手续办理和土地资产盘活转让时只有原则性的规定和内部要求,上市公司对外
4、转该土地资产时,需缴土地出让金,而土地让金由谁实际承担,上市公司,母公司还资产受让方?没有具体执行标准.二是在如何核定转增国家资本金数额上缺少有效的途径.重组改制和上市项目一般按土地出让评估价格的40%厘定,但各地收取土地出让金的标准不尽相同,未必统一按40%或平均按40%收取.三是核减授权经营土地对外转让后的国家资本■中国外运长航集团有限公司林昊金或股本金时,核减数额和标准较难确定.四是各地政府对企业特别是非当地所属企业授权经营方式处置土地的积极性不高,原因是这种方式不能收到”真金白银”的土地出让金,不能增加地方土地财政收入.除了上述原因
5、之外,没有建立对国有土地使用权授权经营的保值增值的监管方式,对授权经营土地具体配置方案下的资产效益缺少合适的衡量标准等,也是重要因素.上市公司及有关各方存在的问题1.上市公司与母公司.上市公司与母公司对授权经营土地的权利存在不同认识.上市公司租赁使用授权经营土地,其拥有的仅是土地承租权,需要向母公司支付租金,而租金的确定,增减与市场脱节,租期存在不确定性.更困难的是,上市公司需要利用该宗土地进行建设开发时,建设新增的地上物,特别是房产的产权无法直接进入上市公司,仍然归于母公司,这不利于上市公司的长远发展.母公司将授权经营土地作价投入到上市公
6、司,上市公司获得了授权经营土地使用权,并为此支付了与出让土地相当的价格,但享有的仅是拥有部分收益和部分处置权的授权经营土地使用权,而非完整的出让土地使用权.上市公司对外转让该土地资产时,需缴纳土地出让金,而土地出让金由谁实际承担,是上市公司,母公司还是资产受让方?缴纳土地出让金后的核减资本金如何办理?这些都没有统—标准.2上市公司与公众股东.上市公司的公众股东不能与上市公司享有类同38中国土地?2OlO年第7期究于出让土地使用权的完整权利的授权经营土地使用权.实际上,在上市公司前期设立时,就已把相当于土地出让金的部分支付给了母公司,这是完整
7、权利的对价,理应同价同权.在后期因经营管理需要处置授权经营土地时,享有的是不完整的,受限制的权利.授权经营土地对外转让或转回母公司时,上市公司和公众股东很难能获得土地的增值效益.3.上市公司自身.其一,目前政策对授权经营土地权能作出了限制性要求,有的权利未明确界定,这一定程度上增加了企业的管理成本,影响了土地资产的效益,制约了企业发展.国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》,《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等文件,对授权经营土地在集团公司内部依法作价出资(入股),租赁和转让予以明确.但对于对外转让,仅
8、明确了需经批准并补缴土地出让金.对于对外租赁的规定也不明确,从上述规定的字面意思来看,并未限制将授权经营土地使用权租赁给集团成员企业之外的单位使用,但是否需要参照《城市房地产管理
