房地产估价案例与分析真题2010年

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1、房地产估价案例与分析真题2010年一、问答题2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。  [请问]1、拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订租赁合同?2、拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?3、拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?4、近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋

2、势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。  [请问]5、评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?6、政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?7、评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估

3、价方法?二、单项选择题(每小题的备选答案中只有1个最符合题意)甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2·d)；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2·d)；B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售

4、出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。8、A座、B座合计抵押建筑面积为(  )m2。  A．124500  B．127000  C．132500  D．1350009、据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0元/(m2·d)，地上一～四层的客观租金水平为3.0元/(m2·d)，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是(  )。  A．租约期内和租约期外都取客观租金  B．根据谨慎原则，

5、租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者  C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者  D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金10、该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为(  )万元。  A．810  B．132025  C．2835  D．4860甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积

6、为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。11、采用假设开发法估价时，应按照(  )前提进行估价。  A．自己开发  B．溢价转让  C．被迫转让  D．自愿转让12、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用(  )。  A．0.03  B．0.83  C．0.85  D．1.2513、采用成本法

7、估价时，可计入开发成本的是(  )。  A．办公楼开发费用 B．食堂开发费用  C．宿舍开发费用  D．浴室开发费用14、采用成本法估价时，应(  )。  A．按照预算额测算在建工程价值  B．按工程已结算额测算在建工程价值  C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值  D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围

8、内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。15、该医院应与(  )接洽购买综合楼事宜。  A．被拆迁人  B．拆迁人  C．建筑物拆除方  D．政府规划主管部门16、买方可支付的最高购买价为(