支招商铺租赁纠纷方案

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1、2006年，商铺租赁依然是投资市场的一大热点，一方面市中心一些热门地段一铺难求，另一方面，社区商铺也进入了不同区域因配套交通等不同条件形成的冷热不均的局面。而商铺租赁在日渐趋热的同时，也产生了5类新型纠纷，成为2006年商铺租赁过程中的典型。如何未雨绸缪，在租赁商铺中把握先机，上海联业律师事务所王展、沈献磊两位律师，从2006年五大典型案例的分析中，为你找出商铺租赁中未雨绸缪防止纠纷发生的方案：    ●典型纠纷类型一   保障独家经营权    商家往往不愿意同其他同行离得太近，所以在商铺租赁中商家常常希望通过独家经营权的约定，

2、来实现自己在一定范围内的独家经营。但独家经营权如果约定不明确，纠纷就在所难免。下面就通过一个独家经营权的案例，提醒在租赁商铺时如何保证自己的“独家经营权”。   [案例]    甲乙双方就A商铺签订租赁合同，约定乙方租用A商铺用于装饰装潢业务。由于乙方不希望有其它装潢公司在商铺所属大厦做装潢业务，故在合同中约定：乙方入驻B大厦后，甲方保证B大厦中将不再有其它装潢公司从事装饰装潢业务。乙方入住不久，发现在大厦中出现了一家家居公司，推出“整体家居解决方案”业务，据查证该公司其实在从事家庭装潢业务。乙方想根据合同约定要求甲方承担责任的

3、时候，却发现自己正处在极为不利的境地。首先，“家居公司”并不能等同于“装潢公司”。该公司从事装潢业务，是否意味着甲方对该条款的违反；其次，“整体家居解决方案”并不能等同于装潢业务，双方没有在合同中对什么是装潢业务作明确界定；最后，甲方违约并不等同于乙方可以解约，双方没有在合同中明确甲方的违约责任。   律师点评：    律师认为，要保证商铺租赁中独家经营权的实现，该条款包含下列内容：    ■明确独家经营权的含义。比如本案中，应明确任何其它公司或自然人都不得在大厦内从事装潢业务，以免去对“家居公司”束手无策的尴尬境地；而且，对装

4、潢业务也要予以明确的定义，以免有人以所谓“整体家居解决方案”打擦边球。    ■明确违约责任。如解除合同、继续履行，把竞争对手赶出去、要求赔偿或是要求出租方支付一定数额违约金。如果承租方签约时还没有把握，不妨事先咨询房产专业律师或者由律师陪同签约把关，以避免不必要的损失。    ●典型纠纷类型二    承租方的解约权    在商铺租赁中，由于涉及的财产较大，所以在签订合同时，承租方既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己在特殊情形下解约退租的权利。否则，当你由于某种原因需要解除合同时，就会产生纠纷和损失。   [案例]    

5、吴先生看中一处沿街商铺打算用来经营餐饮，于是与房东签订了租赁合同，就租期、租金、装修、租赁用途等事项作了约定。同时，房东答应协助办理餐饮业的相关手续。但装修接近完毕时，吴先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法经营餐饮，而且商铺的基本设施达不到要求，造成经营餐饮的许可证一直批不下来。吴先生想解除合同，却发现双方对此根本没有约定。吴先生认为房东违背了当初的承诺，应当承担违约责任。而房东则认为，电容量和基本设施不是自己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了。在无法协商的情况下，吴先生不得不向法院起诉。   [律师点评]    对

6、于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况。    ■出租方违反约定，使自己的合法利益受到损害。作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式。    ■由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。所以需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下，须解除合同的，承租方应得到一定的补偿。    ■由于自己的经营情况发生变化，承租方需要终止协议的。如业务经营不善，在这种情况下承租方往往要承担违约责任，自己投入就不用说

7、了，还要赔给出租方几个月的房租才能了事。而如果双方在合同中作些特殊约定，事先做好准备，那么真的退租时就比较容易解决。    ●典型纠纷类型三        特殊用途    做生意的人租用商铺开什么店事先肯定都经过一定的筹划思考。可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方表示将来要开什么店，在租赁合同中很少明确。等到自己装修扎进去之后，可能会由于种种原因这一类的店根本开不出来。回头要退租，却并不那么容易。   [案例]    张先生租了个沿街铺面准备做汽车装潢生意，可当准备开张时，却遭到附近居民的抗议，理由是该沿街铺面属于小区整体规

8、划范围，汽车装潢影响小区居民的休息和周边环境。张先生不得已想退租，并要求房东赔偿自己的装修等损失。可律师告诉他，当初租铺面的用途并未明确为汽车装潢，要求退租和获得房东赔偿比较难。因为即便张先生当初口头告知了房东，但如果没什么证据那就等于没说。   [律师点评]