农村法律讲座(一)解读

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农村法律讲座（一）整合农村土地资源中的几个法律问题提纲一、农村土地资源整合中存在的问题；二、农资交易平台的介绍（文件依据及法律效力）三、不经过农资交易平台的合同法律上并没有规定其无效，而是违反了《合同法》、《土地承包法》、《村民组织法》的土地承包合同无效。四、农资交易平台是有效预防违法违规发包的重要保障；五、村委会如何合法收回已经发包的土地；六、如何合法合理利用农资交易平台，通过招投标方式选定投资商；附：开平市农村集体资产资源交易办法，并根据实际情况予以重点讲解。开平市农村集体资产资源交易办法（试行）为巩固我市农村集体资金资产资源规范管理成果，进一步规范农村集体资产资源交易秩序，发展壮大农村集体经济，保护农民利益，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《广东省农村集体经济组织管理规定》等法律法规和有关政策，结合我市实际，制定本办法。一、适用对象本市所有村、组两级集体经济组织为发展壮大集体经济而开展的集体资产资源交易活动适用本办法。村、组两级集体经济组织包括经济联合社、经济合作社，以及代行集体经济组织职能的村民委员会、居民委员会（村改社区）和村民小组、居民小组。二、交易要求和标准凡属农村集体经济组织所有或统一经营管理的资产资源的发包、出租、出让（出售）等必须进入开平市农村集体资产管理交易平台（以下简称“资产交易平台”），按照本办法规定的程序，通过招标、竞投（竞价）等方式组织公开交易。交易过程接受镇（街）“三资”办（“三资”服务中心）统一监督管理。 符合下列条件之一的交易必须由镇（街）“三资”服务中心组织，进入指定（或同意）的场所开展交易活动。（一）单宗合同林地面积30亩以上（含30亩，下同）或10亩以上的农用地（包括耕地、鱼塘、水库等）的发包交易；（二）单个商铺、单套公寓楼或单套商品房建筑面积30㎡以上或其他集体物业（含厂房、仓库、办公楼、市场、旧校舍等）建筑面积100㎡以上所有权或经营权的出售或出租交易；（三）现值估价（底价）在2万元以上的资产出售交易。（四）农村集体建设用地使用权出让、出租和抵押，要按照国家、省、市有关规定严格执行。相关资料（包括民主议事记录、交易方案、合同文本和交易结果等）要同步报镇“三资”服务中心备案，纳入资产交易平台统一管理。未达到以上标准的交易视为小额交易，可按小额交易程序通过公开协商的方式进行交易：首先由村组集体经济组织制订交易方案和合同文本并公示7天；公示完毕报镇“三资”服务中心审核批准；召开成员大会或成员代表会议（意向承包人可以列席）对发包事项进行讨论并表决；表决通过后，与意向承包人签订承包合同；交易完成5个工作日内到镇（街）“三资”服务中心备案或办理相关手续。各级政府负责的重大招商项目（总投资1亿元以上）或非营利性机构（如国家行政机关、公益性事业单位和其他公益性社会团体）需要租用或受让的农村集体物业、土地等资产资源的，可在严格执行民主决策程序的基础上，通过公开协商的方式进行。签订相关经济合同应及时报镇（街）“三资”办备案。除此之外，凡涉及农村集体资产资源处置，禁止以任何借口或通过拆零方式规避进入资产交易平台组织公开交易。三、交易步骤和程序（一）梳理即将到期合同和其他闲置资产资源信息在镇（街）“三资”服务中心的指导下，村组集体经济组织要及时梳理六个月内到期的经济合同信息和其他闲置资产资源，做好开展资产交易的前期各项准备工作。（二）拟定并公示资产交易方案和合同文本在镇（街）“三资” 服务中心的指导下，根据合同期限信息和集体资产资源状况，村组集体经济组织要提前3个月酝酿拟定《集体资产交易方案》和《合同文本》，并上墙公示7天。村级（经联社）资产交易信息公示范围要涵盖村委会和下属村小组；组级（合作社）资产交易信息公示范围可以限于本村小组。在酝酿拟定《集体资产交易方案》和《合同文本》的过程中，要全面合理评估资产资源（标的）的市场价值，并参考相似或相邻资产资源的最新市场交易价格确定交易底价（标底）。（三）召开会议表决资产交易方案和合同文本对经公示无异议的《集体资产交易方案》和《合同文本》，村组集体经济组织要及时组织召开成员大会或成员代表会议进行表决，形成《集体资产交易会议决议记录表》。会议决议记录表必须记录资产交易方案的主要条款，如交易底价（标底）、发包期限和起止日期、资产资源用途、违约责任等。对一定时间内（指一年内或半年内）集体资产交易数量较多的村组集体经济组织，可以采取“集中表决”形式进行，即通过适时召开一次成员大会或成员代表会议，对期内（一年内或半年内）多宗拟开展交易的资产资源的交易底价、交易方式、期限和起止日期等交易事项进行集中逐一表决。1、召开成员大会，要有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过。召开成员代表会议，要有本组织2/3以上的成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上通过。2、将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，须经本集体经济组织的成员大会2/3以上成员或者2/3以上成员代表（户代表）同意，并报镇（街）人民政府批准。（四）集体资产交易立项申请所有集体资产交易事项须经村民依法表决通过，方可到镇（街）“三资”服务中心提出立项申请，并提交以下资料：1、准予开展交易的证明资料。包括《集体资产交易方案》(附件1.1)、《集体资产交易会议决议记录表》(附件1.2)、《资产交易立项申请表》（附件1.3）、《合同文本》(附件1.4-1.10)和相关公示过程证明材料（如公示现场图片、视频等）等； 2、农村集体经济组织证明书副本、组织机构代码证副本和法人身份证等证件原件及复印件；3、交易标的的详细说明及其有效的权属证明资料。一是物权材料，如集体土地所有权证、集体建设用地使用权证、房产证、林权证等；二是经营权证明材料，如资产捐赠证明、资产购买和建造证明（购买合同、施工合同、合作开发合同、工程预决算资料等）以及上期无发生经营权纠纷的经济合同等；4、法律、法规规定需要提交的其他资料。对于因历史或其他原因未能办到相关权属证明文件，但没有权属争议的集体资产资源，要在尊重历史和依法处置的前提下，全部纳入资产交易平台，按照规定程序组织公开交易。（五）集体资产交易立项审批镇（街）“三资”服务中心对村组集体经济组织所提交交易立项资料的真实性、完整性、合理性、合规性和合法性进行审核。审核通过的，镇（街）“三资”服务中心在《资产交易立项申请表》中加具“同意立项”意见，加盖公章予以确认，准许进入组织交易的下一个环节；没有通过的，不予立项，退回资料并说明原因或要求补充其他必需的交易资料。镇（街）“三资”服务中心工作人员在审核交易立项申请的过程中，重点加强对交易方案中以下事项的审核：1、交易标的的描述是否全面、客观、准确；2、交易底价（标底）是否合理，是否接近市场参考价格（以相似或相邻资产资源的最新市场交易价格确定）；3、表决通过是否符合法定程序和要求。（六）集体资产交易信息发布对立项审批通过的集体资产交易，镇（街）“三资”服务中心负责编制资产交易文本，包括《招标公告》（附件2.1）、《竞投规则》（附件2.2）等，并通过资产交易平台和村组信息公开栏及时发布交易公告（招标公告）。公告时间应不少于1个月。公告期满无人报名或交易不成功的，可以在保持原交易方案主要条款（包括交易底价、发包期限和起止日期、资产资源用途、违约责任等）不变的情况下延长公告期。延长公告的时间应不少于7天。制作交易公告（招标公告），必须详细描述标的物现状和相关情况，同时附上标的物的近期图片（照片）。 （七）接受意向竞投人报名1、索取交易资料。意向竞投人（可以是法人、自然人或其他组织）按照《招标公告》、《竞投规则》的要求，携带身份证明资料（身份证明原件）到镇（街）“三资”服务中心或村组集体经济组织索取参加竞投的相关纸质文本资料，包括《招标公告》、《竞投规则》和《报价确认书》（附件2.3）等。2、缴纳竞投保证金。意向竞投人要在招标公告规定的时间内以银行转账或汇款的方式将竞投保证金单笔汇入指定的银行账户。然后凭银行转账或存款凭证原件及复印件到镇（街）“三资”服务中心或村组集体经济组织办理报名手续。一般情况下，出租和发包交易竞投保证金按交易底价一年租金计算；出让（出售）交易按交易底价20%计算。对有可能出现围标、串标或恶意抬价的情况，可以提高竞投保证金的额度，具体金额由村组集体经济组织按照民主决策程序研究决定。3、提交参加竞投资料。意向竞投人在趸缴竞投保证金后，在规定的时间内到镇（街）“三资”服务中心或村组集体经济组织办理竞投报名手续，同时提交以下资料：（1）身份证明材料。指单位营业执照和组织机构代码证书正本及加盖公章的复印件、法定代表人身份证原件及复印件或自然人的身份证原件及复印件等。（2）竞投保证金缴纳凭证（银行转账或存款凭证）。（3）《报价确认书》。意向竞投人在报名阶段按照《招标公告》要求以递增报价方式依次签订《报价确认书》。镇（街）“三资”服务中心或村组集体经济组织现场书面公告（附件2.4）标的的最新报价。对该标的其后报价的必须按幅度高于公示的最新报价（首位报价的可以按底价报价，其后报价需按最新报价加上加价幅度之和进行报价）。（4）《招标公告》规定的其他资料。4、审核意向竞投人提交的资料。镇（街）“三资”服务中心或村组集体经济组织负责审核意向竞投人提交的资料，填写《竞投人报名登记及资格条件审查表》（附件2.5）。审核通过的，由镇（街）“三资”服务中心或村组集体经济组织向意向竞投人发放《竞投资格确认书》（附件2.6），确认意向竞投人的竞投资格，成为合格竞投人（竞买人）。 （八）组织资产竞投交易现场1、现场签到。村组集体经济组织负责人、合格竞投人、见证人（一般是村组集体经济组织成员代表）在开展交易当天，于规定时间内到达指定竞投场所办理签到手续（详见《竞投人签到表》（附件3.1））。签到时，合格竞投人需提供以下资料：（1）合格竞投人的有效身份证明（如委托他人竞投的，需提交委托人和被委托人的有效身份证明及委托书原件（附件3.2）。委托竞投时，委托人只能委托1人参加竞投，被委托人不能再委托他人参加竞投。）；（2）竞投保证金缴纳凭证；（3）竞投资格确认书。合格竞投人没有按照约定前来办理签到手续并参加竞投的，视为自动放弃现场竞价权利，其所趸缴的竞投保证金不予退还。2、发放竞投号牌及入场证。镇（街）“三资”服务中心的工作人员负责审核合格竞投人提交的签到资料，并向合格竞投人发放竞投号牌和入场证。合格竞投人可带2名以下（含2名）的陪同人员进场参加竞投，具体陪同人数可根据组织交易现场的实际情况而定。所有参加竞投会的人员必须凭入场证进场。3、开展竞投交易。每场竞投交易活动，镇（街）“三资”服务中心要安排3名以上工作人员现场参加竞投组织工作。其中，主持人1人，记录人1人，另外1人负责维持并记录现场秩序，协助主持人开展工作。记录人根据合格竞投人应价（报价）情况即时登记《竞投会记录表》（附件3.3）。竞投交易结束后，由记录人及时填写《交易结果汇总表》（附件3.4）。竞投起拍价为全部进场的合格竞投人（竞买人）的最高报价。合格竞投人（竞买人）应价（报价）按照规定的幅度整数倍递增，并不得撤回。对评估竞投气氛激烈，参与人数众多，情况复杂的竞投交易活动，镇（街）“三资”服务中心要认真研判，周密部署，提前做好应对各种突发情况的准备，确保竞投交易活动顺利进行。 4、确认竞投交易结果。所有资产交易活动，按照下列规定确认交易结果：（1）有两位或两位以上的意向竞投人有效报名并报价的，该标的必须按程序通过组织现场竞价交易方式，按“价高者得”原则确定受让人（买受人。在同等条件下，原承租方、农村集体经济组织成员享有优先权）；（2）现场竞价开始后，所有合格竞投人（竞买人）都没有应价（报价）的，交易标的根据合格竞投人（竞买人）签订《报价确认书》时的有效报价，按“价高者得”原则确定受让人（买受人）；（3）只有一位意向竞投人报名参加竞投，并签订《报价确认书》的，交易标的以其有效报价作为成交价格直接确定受让人（买受人）。（4）《招标公告》发布后，在规定的时间内没有人报名参加竞投的，经村组集体经济组织民主议事后，再按规定另行组织交易。5、签订成交确认书。竞投交易结束后，村组集体经济组织要与受让人（买受人）现场签订《成交确认书》（附件3.5），并由见证人（一般是村组集体经济组织成员代表）签名见证。6、发布成交信息。镇（街）“三资”服务中心、村组集体经济组织要及时通过“开平市农村三资网”和村组信息公开栏同步发布《中标公告》（附件3.6），公示时间不少于7天。7、签订交易合同。村组集体经济组织与受让人（买受人）要在《中标公告》公示期满7天内到镇（街）“三资”服务中心签订资产交易合同，并办理合同鉴证或登记备案手续。受让人（买受人）在上述规定时间内主动提出放弃交易的，其所趸缴的竞投保证金不予退还。受让人（买受人）在上述规定时间内无正当理由拒与村组集体经济组织签订资产交易合同的，视为主动提出放弃交易，其所趸缴的竞投保证金不予退还。交易标的经村组集体经济组织民主议事后，再按规定另行重新组织交易。8、发布合同信息。村组集体经济组织通过村组信息公开栏及时发布合同信息，公示时间不少于7天。（九）资产交易资料归档管理资产交易合同签订后，镇（街）“三资”服务中心、村组集体经济组织要及时将资产交易的所有文本资料整理归档，并通过资产交易平台及时更新资产和合同管理台账。 四、交易见证和监督责任（一）所有村组集体经济组织开展资产交易活动，除村组干部等经办人员外，还必须组织部分成员代表到现场见证监督交易活动开展情况。资产交易的准备情况应由集体经济组织社委会以书面形式提前5日通知有关人员。收到通知但不能及时到场见证交易活动的，视为自动放弃该项集体资产交易见证监督权。（二）成员代表见证交易的具体人数由村组集体经济组织按照公开、合理的原则自行决定，并在交易活动开展前1天将人员名单报镇（街）“三资”服务中心备案。原则上对村级（经联社）集体资产交易，须由村务监督委员会全体成员和辖内每个村小组（合作社）各1名成员代表到场见证监督；组级（合作社）集体资产交易，须由1名以上村“两委”干部和该村小组（合作社）3-5名成员代表在场见证监督。（三）建立资产交易风险评估制度。村组集体经济组织在开展资产交易活动前，要对资产交易过程中可能出现的各种情况进行风险评估，并将围标、串标、弃标、恶意抬价等具体应对措施及时融入资产交易方案，最大限度地降低风险损失；镇（街）“三资”服务中心要按照推进社会诚信体系建设的要求，切实做好对经常活跃在辖区内资产交易活动的意向竞投人、合格竞投人（竞买人）和受让人（买受人）等市场主体履约情况（信用记录和信用报告）的收集、评估和运用，及时将信用记录恶劣的人员（单位）列入负面清单，并报市“三资”办备案。（四）镇（街）“三资”服务中心工作人员和村组集体经济组织经办人员（村组干部）要认真履行职责，保证资产交易活动依法依规有序开展，最大限度地保护农民利益。有下列行为之一的，由纪检监察部门责令改正或严肃查处；造成集体经济损失的，及时追偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事法律责任：1、不履行职责，怠于组织资产交易活动的；2、私自处置集体资产、私下组织交易或以各种方式、借口规避进入资产交易平台进行交易的；3、欺上瞒下，弄虚作假，提供虚假资产交易资料和信息的；4、对交易资料审核把关不严或存在其他工作失误的。 五、其他说明（一）本办法由开平市规范农村集体“三资”管理工作领导小组办公室负责解释。（二）本办法自印发之日起施行。2013年5月30日印发的《开平市农村集体资产资源交易细则（试行）》（开三资办〔2013〕2号）同时废止。古今名言敏而好学，不耻下问——孔子业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随——韩愈兴于《诗》，立于礼，成于乐——孔子己所不欲，勿施于人——孔子读书破万卷，下笔如有神——杜甫读书有三到，谓心到，眼到，口到——朱熹立身以立学为先，立学以读书为本——欧阳修读万卷书，行万里路——刘彝黑发不知勤学早，白首方悔读书迟——颜真卿书卷多情似故人，晨昏忧乐每相亲——于谦书犹药也，善读之可以医愚——刘向莫等闲，白了少年头，空悲切——岳飞发奋识遍天下字，立志读尽人间书——苏轼鸟欲高飞先振翅，人求上进先读书——李苦禅立志宜思真品格，读书须尽苦功夫——阮元非淡泊无以明志，非宁静无以致远——诸葛亮熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟——孙洙《唐诗三百首序》 书到用时方恨少，事非经过不知难——陆游问渠那得清如许，为有源头活水来——朱熹旧书不厌百回读，熟读精思子自知——苏轼书痴者文必工，艺痴者技必良——蒲松龄声明访问者可将本资料提供的内容用于个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律的规定，不得侵犯本文档及相关权利人的合法权利。谢谢合作！