刍议个人住房抵押贷款的抵押权实行

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1、刍议个人住房抵押贷款的抵押权实行内容摘要：在我国，个人住房抵押贷款抵押权人的抵押权实行有三种方法：以抵押物折价、拍卖和变卖抵押物。鉴于在抵押权实行中存在处置リ、变现抵押房产的负担较重π，抵押权实行的方式单一，黹抵押权人承担的社会责任过魑大等问题，本文提出引入“侍保付代理”处置抵押房产、挠放宽“法定孳息”的清偿条荇件以及完善廉租房制度建设鳔等对策，以期完善抵押权的月实行。关键词：个人住蔽房抵押贷款抵押权人抵押权实行保付代理近年殆来，随着我国住房货币化改芄革的不断推进，个人住房抵裸押贷款发展迅速，贷款余额快速增长。个人住房抵押贷揲款是借款人购、

2、建、修住房蒿时以借款人能自主支配的房伥地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款订方式，是银行各类贷款中风ぱ险最低而收益较高的贷款。该类贷款还款期限通常要持随续20-30年之久，期间ゴ借款人资信状况面临极大的碌不确定性，信用缺失以及由于家庭、工作、收入、疾病等因素导致借款人支付能力ｋ下降等情况可能引发银行的ゑ10/10贷款风险。根据我国现行的最法律，借款人不能按时偿还窳贷款本息时，作为有住房抵鬯押的债权人，有权以抵押房お产折价、拍卖和变卖三种方竺式处分抵押房产以获得债权溘清偿。自2017年12月21日起施行的《最高人民昶法院关于人民

3、法院执行设定渫抵押的房屋的规定》第1条驰规定：“对于被执行人所有毹的已经依法设定抵押的房屋忸，人民法院可以查封，并可宓以根据抵押权人的申请，依巅法拍卖、变卖或者抵债。”猷这无疑降低了个人住房抵押∫贷款的风险，维护了个人住裤房抵押贷款抵押权人的权益湃。但目前，我国在个人住房坶抵押贷款抵押权人的抵押权髹实行方面仍然存在一些问题缒，探讨其完善对策具有现实廒意义。locAlHOSt个人住房抵押贷款抵拌押权实行中存在的问题耷处置、变现抵押房产周茄期长、成本高通过拍卖邯方式处置抵押房产是抵押权箍10/10人控制风险的主要方式，但杈目前我国抵押权人在处置、程变现

4、抵押房产过程中普遍周期较长、成本较高，为此付簇出的时间成本、人力成本等竖代价难以估量，处置抵押房庄产已经成为抵押权人的负担传。按目前的有关规定，抵押权人完成处置、变现抵押房饪产要经过多个环节，即使每疥个环节都很顺利，比如抵押蜇权人及时提出诉讼、借款人缧不提起上诉、一次拍卖成功丈、买方能接受市场价等，也稀要14个月左右的时间。期秘间又将产生相当金额的贷款绋利息、罚息，该笔贷款的实际成本又要上升。拍卖成功后，扣除诉讼费、执行费用、拍卖佣金、各类相关交易若税费等费用开支，抵押权人娑能够实现的处置价值已经下笫降。另外，抵押权人还要面啄临房价下跌、

5、拍卖成交价低亻于原价的风险。这些都加大慌了抵押权人无法全部收回贷款本息的风险。抵押权槐实行方式单一且无法满足偿癌债“缓冲”的需求我国眉《担保法》第53条第1款今规定：“债务履行期届满抵笔押权人未受清偿的，可以与班抵押人协议以抵押物折价或笏者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的─，抵押权人可以向人民法院悟提起诉讼。”由此款规定可哮知，根据我国现行法律，抵茌押权人实行抵押权的方法限于三种：以抵押物折价、拍卖和变卖抵押物。10/10当由甫于家庭、工作等因素导致借啷款人出现暂时性的支付能力镓下降，暂时无法正常还本付圣息时，借款人希望能通过

6、偿捩债“缓冲”，尽可能地保全醉房产；而不良贷款发生以后术，抵押权人则通常选择诉讼Ｃ拍卖形式强行收回贷款本息聊，致使借款人在暂时偿债能力不足时也要面临房产被强嫔行处置的局面。抵押权实行鹊的单一性、强制性与偿债“＂缓冲”需求的矛盾日益突出难。抵押权人承担的社会｜责任增大抵押权实行的难度壕《规定》指出，对于被磅执行人所有的已经依法设定器抵押的房屋，人民法院在裁整定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。宽限期届满后，人蜇民法院可以作出强制迁出裁定，“强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的什，经人民法院审查属实，可稷以由申请执行

7、人为被执行人祺及其所抚养家属提供临时住纬房。”由于缺乏有效的社会翔保障措施，以追求利润为目茺的的抵押权人却要被迫承担锅安置债务人及其家属的社会ヒ职能，如此规定必然会使抵贸押权人处置抵押房产时困难砒重重，增大抵押权实行的难蕴度。10/10完善个人住房嫌抵押贷款抵押权实行的对策引入“保付代理”处禁置抵押房产以减轻抵押权人痖的处置负担目前，抵押怦权人通过拍卖处置、变现抵跄押房产时周期长、成本高，乜对抵押房产的处置已经成为聿抵押权人的负担。因此，本樨文借鉴“保付代理”的业务褫特性，设想由类似“保付代蜮理商”的机构提供类似保付ヅ代理的金融服务，一方面避脓免抵

8、押权人亲自处置抵押房产造成的人力和时间成本的蚝损耗；另一方面，抵押权人簟可以将处置风险转嫁给“保莺付代理商”，提前收回相