城区土地储备项目可行性研究报告

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1、目录第一章项目总论11.1项目概况11.2可研报告编制依据21.3可行性研究报告结论及建议2第二章项目背景及建设必要性42.1项目背景42.2项目建设的必要性12第三章市场分析及建设规模153.1市场分析153.2建设规模17第四章项目选址及其建设条件194.1项目建设地点194.2项目建设条件19第五章建设方案245.1方案综述245.2基础设施建设245.3项目开发建设的基本要求255.3.3土地供应方案25第六章环境保护26456.1项目地址与环境现状266.2项目建设对环境的影响266.3环境保护治理方案276.4环境影响评价结论28

2、第七章工程招标297.1招标原则297.2招标范围297.3招标组织形式297.4招标方式30第八章机构设置及劳动定员318.1组织机构与劳动定员318.2建设管理31第九章项目实施进度建议33第十章投资估算与资金筹措3410.1投资估算3410.2资金筹措35第十一章财务分析3611.1财务分析原则和方法3611.2土地出让金收入估算3611.3成本的计算364511.4财务盈利能力分析3711.5盈亏平衡分析3711.6财务综合评价38第十二章社会效益分析3912.1土地储备对土地利用的作用3912.2土地储备对土地市场及地价的影响分析4

3、2第十三章研究结论与建议4413.1研究结论4413.2提出建议4445第一章项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称X市X城区土地储备项目1.1.2项目建设单位1.1.3项目区域1.1.4项目建设内容本项目共收储土地3宗，园地路南侧、文化路东侧两宗地，一宗北靠西部中心医院，面积498亩；一宗北靠市人民广场，面积654亩；站前地区一宗，面积910亩；一共收储面积2062亩。主要建设内容包括：（1）2062亩土地征用与安置；（2）基础设施建设（“五通一平”）：道路、给水、排水、电力、通信、场地平整。1.1.5项目投资及资金来源本项目开发总投资额

4、为人民币42630.34万元。其中征地安置补偿15465.00万元,耕地占用税1381.54万元，耕地开垦费1649.60万元，基础设施费用18852.30万元；企业管理费746.97万元；不可预见费1142.86万元；财务费用3392.06万元。451.2可研报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；3、《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》；4、《土地开发整理项目资金管理暂行办法》；5、《X市土地利用总体规划》；6、《X市国民经济和社会发展第十个五年计划及2010年远景目标纲要》；7、国家和

5、地方制定的其它与土地开发整理相关的法律和规章；8、《X市城市（主城区）总体规划》；9、国家和海南省现行的技术规范和定额；10、建设单位提供的有关资料。1.3可行性研究报告结论及建议1.3.1主要结论城市土地储备制度是近几年城市土地制度改革的一项创新，也是房地产领域的一个热点。目前，土地储备制度已成为许多城市政府调控城市土地市场的主要工具，储备土地也成为各地以招标拍卖挂牌方式供应土地的主要来源，亦是新的经济增长点。本项目的建设提高X市政府对土地市场的宏观调控能力，实现中心城区土地资源的优化配置，为城市建设提供建设用地和建设资金保障。45本项目的

6、建设，符合国家及海南省的产业政策，项目的选址也符合X市城市规划的要求。周边环境优越，社会公共服务设施配套齐全。项目的建设亦改善X市的投资环境、增加地方财政收入，促进X市房地产经济的发展、拉动相关产业发展、扩大内需等宏观效益方面都产生积极的作用。经财务分析表明：全部投资内部收益率为37.4%，投资回收期为4.63年(含建设期)，项目盈利能力强。盈亏平衡点为59.4%，说明该项目具有很强的抗风险能力。综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；具有良好的经济效益，社会效益和生态效益。1.3.2建议1、此项目的建设符合

7、国家和海南省为拉动内需、稳定经济及促进房地产市场发展的有关政策。因此，建议有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划、建设各方面的条件，以使项目早日实施，发挥作用。2、建设单位应加强风险意识，通过积极而有效的管理手段，控制投资，规避投资方面的风险。3、建设单位应从项目的建设期起，就应开展广告宣传工作，扩大知名度，以降低和规避市场风险，保证储备用地的销售价格和销售率，创造较好的经济和社会效益。45第二章项目背景及建设必要性2.1项目背景衡量一个区域城市化水平的指标主要有两个：一是人口指标，即城市人口占总人口的比重；另一个是用地

8、指标，即非城市用地转变为城市用地的比率，这也是城市化反映在土地利用上的一个显著的指标。土地作为人类生存发展的基础和源泉，土地是有限和稀缺的，我国正处在城市化的快速发