松江区泗泾镇地块市场报告

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1、18松江泗泾镇地块市场报告2013-5-151818目录1.地块概况32.项目区位42.1区位交通42.2项目周边配套52.3产业背景62.4配套房基地72.5地块与周边现状82.7区位小结83.项目市场分析93.1区域分析93.2泗泾板块存量分析103.3区域典型楼盘情况113.4区域典型楼盘客源情况173.5区域市场分析小结174.项目定位1818181.地块概况位置：松江区泗泾镇，泗泾项目东至规划路，南至泗凤公路，西至长陆泾，北至莘砖公路。用地性质：居住用地占地面积：84089.7平米（126亩）容积率：2-2.5（地块中间有一规划道路，把地块划分为

2、南北两块，一块容积率2.0，一块容积率2.5）高度：80米（2.5容积率地块），50米（2.0容积率地块）建筑面积：约19万平米预计挂牌价格：800万/亩地块评价：1、交通便捷：距离9号线泗泾站仅约100米；2、配套成熟：北边为一建成成熟的大润发超市和三湘商业广场。3、地块获取几率大：地块紧邻自在城项目，前期较低的价格获取自在城土地可增加对该地块的竞价能力，加大地块获取几率。4、公司战略需要：同区域做大做强可争取区域定价权。5、团队：可用自在城同一运作团队，通过对自在城的项目运作，积累团队运作经验，增强项目运营能力。目前工作进展：该项目将通过公开市场挂牌出

3、让，从泗泾镇政府相关部门了解到，地块中间的规划道路位置还未完全确定，相关控规正在市里面走流程，流程完成后地块将推出市场。目前，公司内部已提前启动项目研究。地块靠近地铁，优质土地，结合容积率等因素，项目可打造公寓，结合金地自在城，项目后期运作优势明显。18182.项目区位2.1区位交通本地块交通方式交通路径通向轨道交通地铁9号线佘山站、泗泾站全线由松江新城站至崇明岛，目前由松江新城-杨高中路（途经徐家汇、陆家浜路、世纪大道等）地面交通沪渝高速A9、沈海高速、沪昆高速沪渝高速：上海市中心-江苏沪昆高速：上海市中心-浙江沈海高速：上海-江苏嘉松公路、沪松公路、泗

4、陈公路、泗凤公路、沈砖公路通往上海各区县板块距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江（杭州方向）入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。对外交通便捷，城市级交通配套，便捷的人流导入。18182.2项目周边配套本地块类别配套配套等级商业古浪路商业街、三湘生活广场、佘山湾商业中心三湘生活广场、佘山湾商业中心：大型集中商业，入驻大型超市及生活类配套。学校泗泾小学、泗泾镇幼儿园、泗泾第二幼儿园、新凯幼儿园、松江四中、泗联小学、泗泾镇成人学校泗泾小学：上海市学校艺术教育先进集体、上海市科技教育特色学校、上海市知识产

5、权试点学校松江四中：松江区师资队伍建设先进集体、松江区艺术教育特色项目学校、松江区行为规范示范校医院泗泾医院、社区卫生医疗服务室泗泾镇拥有一所二级乙等泗泾医院其他泗泾电影院、泗泾公园区域级配套配套日益完善，项目处于配套辐射中心位置。18182.3产业背景价值发现——8大产业园，30万人口规模，大量中高级产业客群为房地产提供了有力客户支撑泗泾本地还有泗泾钢材城、五金城等小企业园区，在泗泾内部提供改善需求人群百颗星经济开发区泗泾工业园区松江工业园新桥经济开发区佘山工业园区徐家汇都市工业园漕河泾新兴技术开发区紫竹科技园人口数约4万约5万6-7万人约4万约1万—4

6、.2万人以上预计各类研发人员3万人。收入情况5万-9万6万-10万普通职工5-10万，中级职工10-30万6-9万6-10万普通职工8-10万，中级职工10-30万普通职工6-10万，中级职工10-30普通职工5-10万，中级职工10-30万辐射周边8大产业园，30万产业人口，大量中高端产业人群为房地产发展提供了有力客户支撑18182.4配套房基地城投置地保障房基地：新凯家园、韵意、洞泾南拓展三大项目，共计建筑面积257.5万方，目前已建成125万方泗泾大型居住区配套房，规划住宅98.39万平方米，公建配套16.33万平方米，规划人口3.3万人配套房基地规

7、划，限定了泗泾板块形象提升，以经济型城市居住板块18182.5地块与周边现状地块位于，三湘商业广场南面，泗宝路以南，横港路以西，地块现为空地，周边有农房拆迁。项目距离地铁站及商业配套较近。靠近地铁及商业配套，土地平整，便于开发，优质土地2.7区位小结1)地块距离地铁站较近，地铁房，地块建筑面积约19万方，优质住宅土地。2)随着交通配套和生活配套改善，泗泾具备明显的城市客源导入机会，成为继七宝、九亭板块之后，又一个城市型的居住板块3)作为大佘山板块的泗泾市场，由于泗泾大量动迁房建设、入市，对于板块价值和形象产生不利影响，泗泾依旧表现为经济型的刚需市场1818

8、3.项目市场分析3.1区域分析3.1.1区域住宅量价分析松江区域住