reits的风险收益考察及其对保险资金运用的适用性

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1、REITs的风险收益考察及其对保险资金运用的适用性 　　[摘要]法律的完善推动REITs不断成熟，REITs市场的国际化和一体化使得房地产市场超越了区域市场的局限，进入机构投资者在全球范围内的资产配置视野。与房地产信托投资计划、房地产抵押支持证券(MBS)以及房地产股票相比，REITs具有自己的独特优势。REITs作为房地产证券化产品，具有适中的风险收益特征，与其他金融产品具有低相关性，对保险资金具有一定程度烟的适用性。 　　[关键枫词]REITs，风险右收益，保险资金运用 一麻、REITs的含义及陕其在国内外的发展 　　遗房地产投资信托基金(盆RealEstate为Inv

2、estment柔Trusts，REI鲜Ts)是一种专门投资央于房地产业的证券化的岳产业投资基金，通过发责行股票(受益凭证)，暗集合公众投资者资金，羞由专门机构经营管理，拆通过多元化的投资，选眩择不同地区、不同类型邓的房地产项目进行投资镁组合，在有效降低风险非的同时通过将投资不动示产所产生的收入以派息炊的方式分配给股东，从还而使投资人获取长期稳汛定的投资收益。 　　按秽照REITs组织形态沦不同，美国REITs卷可分为信托型和公司型堕两种。按照投资人能否韵赎回分类，可将REI喧Ts分为封闭式和开放泞式两类。封闭式REI义Ts的发行规模固定，究投资者只能通过二级市刊场投资，同时

3、为保证原希始投资人的权益不被稀业释，上市后不得再募集哨资金。开放式REIT蹬s的规模是变化的，投仪资者可以按照基金净值冉申购和赎回股份或受益遏凭证。按照投资对象的席不同，REITs可分债为权益型BElTs(现EquityREIT悠s)、抵押型REIT式s(Mortgage捏REITs)和混合型跪REITs(Hybr胰idREITs)。(泅1)权益型REITs戳属于房地产权益的证券莫化产品，拥有并经营收超益型房地产，并提供物镊业管理服务，主要收入满来源为出租房地产获得絮的租金，是REITs顶的主导类型。(2)抵唆押型REITs属于房函地产债权的证券化产品扬，直接向房地产所有者

4、思或开发商提供抵押信贷曹，或者通过购买抵押贷逮款支持证券(Mort俘gageBacked履Assets，MBS砂)间接提供融资，其主臆要收入来源为贷款利息衙，因此抵押型REIT实s资产组合的价值受利籍率影响比较大。(3)洼混合型REITs既拥疵有并经营房地产，又向贤房地产所有者和开发商胃提供资金，是上述两种谈类，型的混合。总的来佰看，无论是数量还是市丁值，权益型REITs裁占绝对主导地位，其次乓是抵押型REITs，语混合型REITs的重椰要性最低。 　　REI猪Ts作为一种房地产证惜券化产品，在发达国家烟已有几十年的历史，尤损其在美国和澳洲的发展骨已经非常成熟。在亚洲诧则是

5、2000年以后在故日本、新加坡、香港地唁区、台湾地区等地出现倘。值得注意的是，RE跨lTs的国际化使得房踩地产市场超越了区域市泡场的局限，呈现出国际枪化、一体化的趋势。比织如，为了争夺REIT蚁s上市资源，新加坡和迎香港地区展开了或明或衣暗的竞争。这种竞争主愚要体现在法规建设等金逾融基础设施上面。香港绿地区允许海外REIT吁s上市就是效仿新加坡恶，而香港地区修订后的几《房地产投资信托基金蛹守则》将REITs借蜜贷比率从资产净值的3讨5%修改为资产总值的舶35%，新加坡针锋相婆对，将借贷比率提高到趣60%。作为在全球范缩围内配置资产的机构投名资者，得以REITs蟹纳入投资视野

6、，进而分蠕享区域房地产市场高速晤发展的丰厚利润。中国滞如果不抓紧制定相关法孙律，推动REITs在恼内地的上市，大量国内义的优质地产项目有可能囤被海外机构大批收购后表，再通过REITs的种形式，流失到海外交易箕所。这样，一方面出于穷提高REITs回报的坷考虑，国内优质地产租征金的定价权在很大程度犊上被海外机构所掌握，翱另外面对国内优质地产踩的丰厚回报，国内投资沧者却没有渠道和工具进割行投资。到那时，国内脱投资者可能要遭受商业豫地产高租金和房地产投眯资无门的双重损失。 　粟　XX年中国实施宏观址调控政策以来，房地产婪市场遭受银根紧缩的压漏力，这时出现了两幅迥妄然不同的图景。一些

7、资有金紧张的中小地产商在稻银行融资门槛提高的情阶况下，转向房地产信托淖计划，催生了房地产信淀托的繁荣，也引来了监荧管机构对房地产信托的煮整顿。澳洲麦格里银行裁、摩根士丹利等外资机辽构则趁势扩张，在上海曰、北京等大城市大量收布购购物中心、写字楼和嘉服务式公寓等商业地产心，并准备通过REIT笺s在海外上市实现资金菇的增值循环。由此，R擦EITs开始进入人们柱的视野。应该说，从更梳宏观的金融稳定角度，捅央行乐于见到另一种房摘地产直接融资工具出现潜，避免房地产市场的大阵起大落对银行体系造成饲巨大的冲击。证监会和酬证券交易所