2010房地产策划-成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告-48-22-下载-2008-2009年

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1、成都项目可行性报告2008年9月3日目录成都项目投资建议2成都地产市场分析4成都印象31成都投资宏观环境33报告需解决的问题1、四川震后，联东投资成都是否可行？战略目的是什么？①战略目的一：快投入，小规模开发，实现资金流快速回流？②战略目的二：慢投入，囤积相当规模土地，待市场回暖后，实现丰厚回报？2、进入西南城市成都的战略选择？①与政府或企业联姻？还是独立经营开发？②选择何种性质土地进行开发？③首次选择成都哪个区域？1.1成都城市印象西南门户:全国统筹城乡综合配套改革试验区，定位为国际旅游枢纽城市，西部地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、新型工业基地等。休闲成都：舒适、安逸；

2、宽生活、慢节奏文化成都：底蕴深、包容广；专注、开放诚信政府、效率公仆金融一般——一座来了就不想走的城市2.1成都项目投资建议建议一:2009年上半年前,作为进入西南市场战略指导思想,以开发工业地产为契机与政府直接洽谈住宅用地,并在地价低谷拿地,建议规模2500-3000亩,注重长远发展和更高利润汇报;建议二:以快速回现和进入成都市场为目标,与企业合作,小面积拿地,首选双流商住用地,其次脾县项目(不考虑与政府合作的基础上)3245167拟投资项目周边住宅情况鑫泰新项目地块周边市场分析航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲TOWN城、翰林上岛、和贵久居福，主要特点为主力户型为110-140，

3、以自住为主，赠送面积较大在20平方米左右，均价在4200-5000，同一期相比价格降幅为15%左右，建筑形势为18层左右，容积率3-4，绿地率30%。郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸3河畔、上锦颐园、成都后花园二期，主要特点为主力户型为90左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高新区上班职员，建筑形势以高层为主均价在3500，洋房4600，别墅6000-10000，高层赠送面积较小，10平方米左右，变相促销政策较多，容积率2-4，绿地率40%。龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类型相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价

4、格在5000左右，高层价格在3500左右，18左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。3.1成都投资宏观环境城市价值解析城市经济运行城市规划研究不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期快速发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，郊区化和逆城市化，不是农村人口向

5、城市转移，而是城市人口内部职业向第三产业转移城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。成都城市价值解析2007年成都城市化率为45.2%,成都处于高速发展期，经济实力明显增强，工业产业快速扩大。工业化率20%-40%40%-60%60%以上工业化阶段工业化初期半工业化工业化人均GDP（美元）480108020804370初级产品生产阶段工业化初级阶段工业化中级阶段工业化后期阶段发达社会初级阶段发达社会高级阶段99001512022680成都2007年人均GDP4612.3美元成都处于工业化初期中后期转型阶段，区域内急需第三产业的发展，政府需引导企业产业升级，调整产业结构和经济发展方式

6、成都宏观经济分析数据来源:成都统计局成都2008年1-7月份固定资产投资第一，不能确定是否地震因素带来的追加投资；成都对外贸易并不活跃，排在十五副省级城市第9位，但增幅列第一；外商投资位列第6，但增速排第2，说明成都西南门地位逐渐凸现；2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和

7、北部新城，形成新的城市架构。新都、青白江郫县温江双流东升双流华阳龙泉驿主城规划北部新城：是商贸、物流、文化输出的重要基地；南部新城：是中心城对外经济延展的重要经济板块，以高端产业和新型城市功能为主。西部新城：是成都上水和水网密集地方，为中心城提供更高端化、专业化和现代化的配套服务。建一核两带田园网络，西部新城界线再往西放开，把友爱镇、安德镇纳入新城建设；结合温江、郫县的定位，将几十所大学也纳入新城发展中。东部新城：是中心城人口疏解和产业转移的承接地，产业主要是都市工业