张家窝天津南站项目市场面可行性报告

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1、天津张家窝南站项目市场考量祥生集团策划营销部2011.04.18主要内容一、张家窝项目的基本面考虑二、市场研究2.1相关区域市场总体楼市供需状况2.2张家窝区域楼市情况2.3张家窝城市规划及产业发展其对未来楼市发展的影响三、项目地块开发前景认识及简要经济效益考量一、张家窝项目的基本面考虑：写在市场研究之前的考虑外来的“和尚”将成为“张家窝庙”的真正主人：今后张家窝真正市场化商品房的主要客户将来自于天津其它区域，本地区客户不是主导。家窝人口少，收入水平低。项目周边因为当地村民与动迁进入的人口而发展起来。因此，镇上的商业及生活环境仍较差与落后。在这里开发项目客户基本不能

2、够以当地消费为参考。当地人有改善居住水平的愿望，也有少部分人通过动迁可以消费起具备一定档次的商品房，但毕竟是少数。本项目最大的客户来源将为外部人口的导入，导入速度快慢决定了这个区域项目的成长速度，即最终表现为市场反响是否热烈，是否销售快速、价格能否上去。这又取决两大因素，一是产业区成熟速度与企业入驻情况；另一个是重大城市配套、重大项目的开发进展，比如地铁3号线何时开通。张家窝镇的街道张家窝最集中的商业中心张家窝镇街道与居住环境显示出张家窝城市面貌还处在一个乡间小镇的状态，与一个直辖市应有的城市化水平尚有很大差距，这说明要成功激活这个片区的房地产开发活动，必需要大量吸

3、引外部消费者入驻本地区，而当地经济发展水平还很低，不可能成为中高端商品房的核心消费群体；其次，较为落后的城市发展水平也为房地产业在本区域全新发展留下了空间。因此，要考查这个区域房地产市场未来的发展前景，我们需要跳出这个区域来看这个区域。要考察或决策这个区域地块是具备开发前景，需要跳出地产看地产，关注产业发展（尤其高端产业）与城市发展（尤其是重大市政配套水平及实施速度）是正确认识一个项目的前提。张家窝镇相对天津其它区域而言与城市结合并不紧密，中间有一般工业带隔断，因此光靠单纯的地产开发来带动区域发展显然力度不足。而根据张家窝最新产业发展规划，天津华苑产业园（117大厦

4、及CBD所在地）与天津海泰产业园、天津大学城都将加快速度推进，这种以现代高科技产业、企业研发总部等功能为主导的商务区对周边房地产尤其是中高档房地产开发带动效应是非常明显的。张家窝片区正好在其辐射范围内。本地区发展的另一个利好就是重大城市功能的配套进入，其中以天津南站为主导所带动的一系列城市重大功能的建设。天津南站预计6月份通车使用，将成为天津高铁连通京沪的主要承载。目前天津南站已经吸引了相当多人的目光，很多人看好张窝的城市发展前景，也看好这个地区的房地产发展潜力。高铁的开通也将加快地铁3号线的实施进程，地铁3号线与高铁直接接驳，地铁的开通将是这个地区真正大规划人口导

5、入的开始。因此，本报告将把产业与城市发展共同作为考虑项目可行性的主导因素，而不仅限于房地产行业这一个维度。应辩证的看待区域内项目的主观竞争与客观协作值得关注的是，目前本区域项目主要是动迁房，且入住率低，未来亦有大片的可供开发住宅，潜在供应量大。今后同行竞争是必然的。但刚才已经说到本区域整个城市发展及房地产开发都处于一个非常低的水平，不靠整个区域的成熟与市场认知为依托，单个项目很难实现绝对的成功。即需要吸引大量的外部人口来推动整个区域的城市水平。从这个意义上讲，更多品牌开发商进入、更多大型综合性项目的协同开发，大家一起炒热做活整个张家窝区域的楼市比小范围项目之间的竞争

6、更有价值。而这个局面的形成已经具备了客观条件（天津南站与3号线、高科技产业园区等城市重大项目的协同建设）。知名企业、知名大项目同一时期上市与隆市可以让张家窝吸引到更多的来自天津市区的客户，同时也能增加张家窝整个地区的楼市竞争力。从这个意义上说，我们选择哪个项目开发多大规模，什么时间推出多少量，应该基于对整个张家窝区域开发的深刻认识，并在这个大环境中找准自己的定位。二、市场研究2.1相关区域楼市供需状况上述图表中数据市区包括和平、河东、河西、南开、河北及红桥六区；郊县包括东丽、西青、津南、北辰、唐沽及开发区等六区。但从2011年1月之后，郊县范围有所扩大，增加了汉沽、

7、大港、空港、保税及中新生态城五个区域。在本图表中，已经对后五数据进行了剔除。从上述图表我们可以得到以下信息：在以一年为考察期里，天津市区住宅成交量相对比较平衡，成交量放大集中于10－12月份及第二年1月，月平均成交量在15万方左右。今年一季度市场成交量低于去年同期，反映市场需求受到了宏观调控一定程度的抑制。成交面积方面，郊县一直大幅超越市区，这说明近一年来天津楼市供应量主要集中于郊县。同样从郊县成交量历史数据也可以发现，今年一季度成交量明显小于去年同期。相比市区，郊县受今年国家调控影响更大。从价格水平与走势来看，天津城区与郊县价格都呈现出稳步上涨态势，郊县价格在